“風物長宜放眼量”。想象這樣一組生活場景，周末起床，打開外賣app點一份早餐；中午吃飯，自己動手煮了一份水餃，下午逛商場或超市，順便來一杯熱氣騰騰的咖啡和甜蜜的蛋糕卷；到晚上，跟三五朋友相約吃一頓火鍋，臨(lin) 睡前再喝一杯熱牛奶，順便點開買(mai) 菜APP，預購明天的肉菜。如果問上麵的場景有什麽(me) 共同點？就是在很多品牌的背後，房企以物流為(wei) 切入口，進入更多人的日常生活細節。

就在前幾天，萬(wan) 科發布了2021年年報，年報顯示，其中物流業(ye) 務營收31.6億(yi) 元，同比增長68.9%。由於(yu) 有相關(guan) 政策的支持，除了萬(wan) 科，近幾年陸續進入物流地產(chan) 的還包括遠洋、招商、融創、碧桂園、凱德等房企。可以說，由於(yu) 國內(nei) 物流行業(ye) 的發展，收益相對穩定，越來越多的資本力量也加入了物流地產(chan) 的競爭(zheng) 當中。

3個(ge) 原因：房企為(wei) 何“奔流”

地產(chan) 企業(ye) 陸續加入物流地產(chan) 賽道，首先是因為(wei) 政策的支持。去年以來，國家政策繼續大力支持物流發展建設，推動現代物流逐步向智能化和自動化發展。如2021年7月9日國家發改委發布《國家物流樞紐網絡建設實施方案(2021-2025年)》，方案顯示將穩步推進120個(ge) 左右國家物流樞紐布局建設；支持城市群內(nei) 國家物流樞紐共建共享共用和一體(ti) 化銜接。2021年12月13日發布的《“十四五”冷鏈物流發展規劃》，進一步突出了冷鏈物流的戰略地位。

其次，房企看到了物流行業(ye) 巨大的發展空間。世邦魏理仕有關(guan) 負責人表示，我國製造業(ye) 從(cong) 大到強，製造業(ye) 與(yu) 服務業(ye) 的雙業(ye) 融合會(hui) 進一步推動倉(cang) 儲(chu) 物流的發展。中信證券資料顯示，中國目前人均倉(cang) 儲(chu) 麵積為(wei) 0.4平方米/人，遠低於(yu) 日本的4.0平方米/人和美國的5.4平方米/人。業(ye) 內(nei) 普遍認為(wei) ，物流行業(ye) 的發展空間巨大，並將從(cong) 散亂(luan) 差逐步走向規模化、標準化、產(chan) 業(ye) 化。

第三個(ge) 原因是房企自身多元化發展的需要。我國房產(chan) 市場已進入存量階段，拿地能力與(yu) 土地儲(chu) 備都在上乘的房企巨頭，開始注重自身轉型與(yu) 業(ye) 務多元化拓展，瞄準到物流地產(chan) 這塊綠地上。

基於(yu) 這些原因，房企逐漸加快了進入物流地產(chan) 的步伐。2021年年底，凱德投資旗下的凱德中國信托宣布以16.834億(yi) 元擬向非關(guan) 聯第三方收購一個(ge) 物流資產(chan) 包，其中包括位於(yu) 上海、昆山、武漢和成都四個(ge) 優(you) 質物流資產(chan) 。這是凱德中國信托首次進軍(jun) 中國物流市場。而據領展房產(chan) 基金發布的報告，2021年11月領展以7.54億(yi) 元人民幣價(jia) 格收購位於(yu) 東(dong) 莞市和佛山市的兩(liang) 座配送中心的75%股權，這也是領展首次涉足物流領域。

4種模式：房企布局物流地產(chan) 的四種姿勢

克而瑞研究中心分析顯示，從(cong) 進入模式以及參與(yu) 程度的不同，房企布局物流地產(chan) 有四種模式。

第一種是房企主導運營。房企通過設立獨立的物流地產(chan) 板塊開發運營物流地產(chan) 。比如萬(wan) 科在2015年撤銷物流地產(chan) 事業(ye) 部，成立專(zhuan) 門的物流地產(chan) 發展有限公司；招商局成立全資下屬子公司——招商局物流集團有限公司等。

第二種是收購參股物流企業(ye) 。房企通過收購物流地產(chan) 商股權與(yu) 國內(nei) 的外資物流企業(ye) 合作開發經營的模式布局物流地產(chan) 。如萬(wan) 科在2017年7月聯合厚樸投資、高瓴資本、中銀投以及新加坡普洛斯的創始人梅誌明共同參與(yu) 了普洛斯的私有化。

第三種是與(yu) 物流企業(ye) 合作。比較典型的案例是2017年中集集團以9.3億(yi) 元引入碧桂園作為(wei) 產(chan) 城業(ye) 務戰略投資者，2020年，碧桂園又以16.06億(yi) 元增資中集產(chan) 城，持股達30%，雙方合作的主要方向是存量土地和產(chan) 業(ye) 資源，形成優(you) 勢互補。

第四種模式是與(yu) 電商企業(ye) 合作。比如榮盛發展2017年8月與(yu) 菜鳥網絡簽訂了戰略合作，雙方通過戰略合作發揮各自優(you) 勢，共同為(wei) 目標企業(ye) 提供優(you) 質服務，支持物流行業(ye) 向高附加值領域發展和升級。

2個(ge) 優(you) 點：物流地產(chan) 收益穩定風險小

物流地產(chan) 的盈利模式與(yu) 住宅地產(chan) 有所不同。總體(ti) 來看，物流地產(chan) 追求的是一種緩慢而穩定的利潤回報。由於(yu) 租賃期相對較長，即使在市場波動非常大的情況下，對租金收入的影響也相對比較小。因此物流地產(chan) 的顯著特點是收益穩定，風險較小。一組數據可以說明物流地產(chan) 的這個(ge) 特點。根據世邦魏理仕統計，自2020年下半年以來，國內(nei) 16個(ge) 主要城市的高標倉(cang) 庫淨吸納連續四個(ge) 季度突破100萬(wan) 平方米，累計540萬(wan) 平方米，空置率從(cong) 此前的15.8%連續四個(ge) 季度下降至14.2%。在廣州，2021年末較低的空置水平(4.0%)帶動租金上漲，全市租金在2022年第一季度環比上升了2.5%至季末的每月每平方米39.4元。

1條“獨木橋”：難以完全滿足轉型要求

物流地產(chan) 終究與(yu) 住宅地產(chan) 有著本質的區別。房企在入局物流地產(chan) 之前，需在紛繁複雜的市場環境中，理出清晰的發展之路，否則容易撞得頭破血流。在物流地產(chan) 賽道中，後進入的企業(ye) 麵臨(lin) 著諸多競爭(zheng) 對手。如國內(nei) 規模最大倉(cang) 儲(chu) 物流設施供應商普洛斯、國內(nei) 規模最大的冷鏈物流地產(chan) 商萬(wan) 科旗下萬(wan) 緯物流，這兩(liang) 家都在市場中占有領先優(you) 勢，後又有碧桂園“農(nong) 產(chan) 品供應鏈+物流企業(ye) ”的運營模式搶占市場。

能否做得好物流地產(chan) ，更要看本身的資金運營能力，傳(chuan) 統物流地產(chan) 商收入來源主要包含租金、管理服務費以及土地增值收益等。而單純依靠上述收入來源無法實現資金的快速回收。

克而瑞研究中心企業(ye) 研究總監房玲表示，整體(ti) 來看，目前物流地產(chan) 仍不能完全滿足房企的轉型需要，更多房企布局物流地產(chan) ，僅(jin) 是將其作為(wei) 城市運營商諸多業(ye) 務中的一環來看待。

1個(ge) 案例

萬(wan) 緯的冷鏈物流發展之路

萬(wan) 科集團較早進入物流地產(chan) 行業(ye) ，2015年，萬(wan) 科集團正式推出獨立物流品牌——萬(wan) 緯，啟動全麵的倉(cang) 網布局。2017年，萬(wan) 緯正式布局冷鏈物流。萬(wan) 緯物流有關(guan) 負責人介紹，萬(wan) 科切入物流行業(ye) ，不是單純燒錢的“資本遊戲”，而是看到日益增長的居民消費需求，順勢開啟“二次創業(ye) ”。

為(wei) 何重點發展冷鏈物流？這是因為(wei) 中國的冷鏈業(ye) 務行業(ye) 集中度不高。該負責人介紹，在中國，冷鏈業(ye) 務百強企業(ye) 隻占到市場份額的10%，而在美國，行業(ye) 龍頭可以做到市場份額的24%，前兩(liang) 名的市場份額占了40%，冷鏈行業(ye) 的市場空間巨大。

為(wei) 了迅速提升冷鏈物流市場規模，萬(wan) 科進行了一係列的資本運作。2018年融合太古冷鏈的物流資產(chan) 平台，這讓萬(wan) 緯物流不僅(jin) 擁有了多個(ge) 太古冷鏈物流項目，也快速吸收學習(xi) 了國際冷鏈物流運營服務能力。去年，萬(wan) 緯物流增資擴股，引入了新加坡政府投資公司(GIC)、淡馬錫等四家戰略投資者。

通過不斷完善倉(cang) 網布局，萬(wan) 緯現已成為(wei) 國內(nei) 物流倉(cang) 儲(chu) 行業(ye) 第一梯隊，位列行業(ye) 規模前十。目前，萬(wan) 緯物流在全國46個(ge) 城市運營管理152個(ge) 倉(cang) 儲(chu) 項目，可租賃建築麵積1136萬(wan) 平方米。其中冷鏈園區38個(ge) ，可租賃建築麵積138萬(wan) 平方米，可租賃托盤數量133萬(wan) 托。

萬(wan) 緯物流已成為(wei) 萬(wan) 科集團業(ye) 務轉型過程中從(cong) 零孵化成功的代表性業(ye) 務單元。萬(wan) 科董事長鬱亮表示，萬(wan) 緯物流將發揮成功引進戰略投資者帶來的發展動力，完善倉(cang) 網布局，保持業(ye) 務的快速發展。對於(yu) 未來的目標，據萬(wan) 緯有關(guan) 負責人表示，萬(wan) 緯將推動綠色全覆蓋，確保所有新建冷庫均為(wei) 綠色倉(cang) 庫，並探索落地分布式光伏，推動項目實現近“零碳”目標。

對於(yu) 萬(wan) 緯所在的冷鏈物流這一賽道，有業(ye) 內(nei) 人士估算，國內(nei) 冷鏈物流市場2022年規模或達5000億(yi) 元，未來預計還有1-2.5倍的增長，包括萬(wan) 緯在內(nei) 的行業(ye) 玩家有著巨大的發展空間。