2017年10月，十九大報告中強調，加強水利、鐵路、公路、水運、航空、管道、電網、信息、物流等基礎設施網絡建設，這是第一次將“物流”納入基礎設施網絡建設的論述範疇。2020年3月，政治局會(hui) 議要求加快新型基礎設施建設(簡稱：新基建)，本質上是以5G、工業(ye) 互聯網、大數據中心、人工智能等七大方向為(wei) 核心的“信息網、能源網及交通物流網”三大信息數字化基礎設施產(chan) 業(ye) 鏈的建設。

智慧物流園區是基於(yu) 智能及可視的數字化場景，如：智慧管理、智能電力、智慧調度，恰是新基建“信息網”、“能源網”和“交通物流網”三大數字化基礎設施模塊的重要組成部分，是物流行業(ye) 中為(wei) 數不多的新基建綜合落地場景。

從(cong) 宏觀政策層麵，加快新基礎設施建設的目的在於(yu) 加速國家經濟轉型升級，物流業(ye) 作為(wei) 連接生產(chan) 與(yu) 消費的國民經濟大動脈，理應成為(wei) 國家經濟轉型中的基礎戰略支撐力量。而物流園區是物流業(ye) 中“業(ye) 務運作最為(wei) 集中、規模最大、數據最為(wei) 龐大”的關(guan) 鍵節點，智慧物流園區必將成為(wei) 物流業(ye) 數字化、智慧化變革的關(guan) 鍵杠杆支點和首要突破口。從(cong) 市場需求層麵，物流園區的土地供給價(jia) 格攀升，疫情加速園區客戶和園區業(ye) 主降本增效的迫切需求，促使物流園區加速應用新基建技術，完成數字化、智慧化升級。

一、全國物流園區現狀解析

通過觀察物流園區行業(ye) 現狀和發展趨勢，我們(men) 發現：雖然全國物流園區數量穩步增長、市場玩家眾(zhong) 多，但同質化嚴(yan) 重，競爭(zheng) 激烈，信息化、數字化程度較低;另一方麵，客戶要求愈發嚴(yan) 苛、物流用地政策收緊，使得物流地產(chan) 商麵臨(lin) 雙重壓力。物流地產(chan) 商需要借助於(yu) 技術驅動園區“智慧化升級變革”，及時響應市場變化。

1、物流園區現狀：數量穩步增長，但數字化程度較低

物流地產(chan) 行業(ye) 仍然具有較強的吸引力，全國物流園區數量穩步增加。根據2018年第5次官方調查數據，全國物流園區數量達到1638家，年複合增長率超10%，預計2020年有望達到2000家物流園區。

但從(cong) 物流園區信息化現狀看，大部分的中小物流園區水平相對落後。數據顯示，物流園區信息係統投資占園區總投資平均占比隻有8.2%;其中51%的園區信息化及設備投資占園區投資總額在5%以下。

2、物流地產(chan) 商困境：供需兩(liang) 端雙重壓力要求物流園區加速智慧化升級

1）物流地產(chan) 市場競爭(zheng) 加劇，優(you) 質物流用地日益稀缺

除普洛斯等老牌物流地產(chan) 商外，諸如萬(wan) 科等地產(chan) 商也由於(yu) “倉(cang) 儲(chu) 物流園區具備不可替代性”、“土地資源稀缺且具升值潛力”和“物流行業(ye) 整體(ti) 向好”等因素，紛紛入局物流地產(chan) 領域，物流園區競爭(zheng) 仍在加劇。

一方麵，政府對物流項目稅收及投資強度(300-500萬(wan) /畝(mu) )要求提升，尤其是國家一二級物流節點城市的倉(cang) 儲(chu) 用地供給政策開始收緊，物流地產(chan) 項目拿地難度增加。另一方麵，工礦倉(cang) 儲(chu) 用地價(jia) 格持續上漲，5年內(nei) 漲幅達20%。土地成本上升使得依靠土地紅利的傳(chuan) 統地產(chan) 模式收益下降，迫使物流地產(chan) 商必須進一步提升園區土地利用率，提高有限土地的產(chan) 出值。

2）客戶要求更為(wei) 嚴(yan) 苛：電商、物流等客戶，倒逼物流園區數字化、智慧化轉型

整個(ge) 產(chan) 業(ye) 經濟結構調整和以電商為(wei) 代表的互聯網業(ye) 態成長，對以快遞為(wei) 代表的物流產(chan) 業(ye) 提出了更高要求，對物流園區(超過50%的物流園區有快遞類企業(ye) 入駐)的服務能力提出了新挑戰——最顯著的變化就是多品種、小批量、單件化的作業(ye) 總量增加及效率要求大幅提高。但勞動力人口紅利消失等現狀，導致園區無法滿足對規定時間內(nei) 的單件化貨物的服務要求，這一壓力加速了物流園區往更高效率的智慧化升級進程。

二、打造智慧物流園區，物流地產(chan) 商須引入合作夥(huo) 伴

1、物流園區進入智慧化時代，需多方攜手向前

傳(chuan) 統物流園區的最大價(jia) 值，在於(yu) 實現了物流企業(ye) 在線下層麵的物理集聚，實現人、車、貨的融合。隨著物流園區進入智慧化時代，物流園區成為(wei) 產(chan) 業(ye) 要素集聚平台，高效整合並實現電商、物流、信息、金融等產(chan) 業(ye) 間的資源聯動，並以數字化建設鞏固園區硬件設施，提升園區財政、金融、稅收等軟環境，吸納更多的優(you) 質品牌企業(ye) 入駐，彰顯物流園區的綜合競爭(zheng) 力與(yu) 強大吸引力。

但是，傳(chuan) 統物流地產(chan) 商打造智慧物流園區的“跨界”難度大：物流地產(chan) 商雖然具備物流用地儲(chu) 備能力及園區規劃設計能力，但目前大多不具備智慧物流園區建設所需的多種能力。物流地產(chan) 商想要在智慧物流園區市場中占據一席之地，就必須尋找智慧物流園區服務商此類具備綜合解決(jue) 方案能力的合作夥(huo) 伴，來提升其競爭(zheng) 力。

2、智慧物流園區發展模式：側(ce) 重不同，各有千秋

目前，市場中各玩家憑借曆史積累的優(you) 勢“起跑”資源(如貨源基礎、運營能力、技術實力、土地資源等)給出了智慧物流園區賽道中不同的解決(jue) 辦法，包括提供整體(ti) 的園區規劃谘詢，集成供應鏈各環節軟、硬件服務。賽道中湧現出了5種主要商業(ye) 模式，各類企業(ye) 根據自身業(ye) 務特點和資源優(you) 勢，以物流信息平台的“智慧軟件”著手連接各要素、通過物流園區“智慧硬件”建設實現各要素相連等不同的方式，推動著智慧物流園區實踐。

三、雲(yun) 倉(cang) 模式的智慧物流園區或為(wei) 市場破局新思路

1、智慧物流園區時代，雲(yun) 倉(cang) 模式優(you) 勢凸顯

從(cong) 市場現狀來看，大多數智慧物流園區玩家僅(jin) 具備垂直領域的服務能力，無法從(cong) 供應鏈層麵提供整體(ti) 式、全流程、一體(ti) 化的解決(jue) 方案。而近年來逐漸興(xing) 起的雲(yun) 倉(cang) 模式，具有3大明顯優(you) 勢：

1）多要素聯結：雲(yun) 倉(cang) 模式通過平台化運作的方式，集成了園區設施資源、招商資源、係統科技、倉(cang) 配服務商、谘詢規劃等一係列的要素，可為(wei) 智慧物流園區發展提供所需的各類資源。

2）多場景觸達：相比其他智慧園區模式，雲(yun) 倉(cang) 平台可以深度介入物流園區從(cong) 規劃到運營的各個(ge) 階段和不同場景，全麵深度觸達智慧物流園區的各個(ge) 場景，提供更加全麵的解決(jue) 方案。

3）多節點網絡：雲(yun) 倉(cang) 模式可以打破以往物流園區本地化招商、本地化運營、本地化服務的壁壘，通過自身全國性的網絡體(ti) 係，實現物流園區的跨區域資源對接和多園區協同。

2、物聯雲(yun) 倉(cang) 智慧物流園區：科技、數據、資源全麵賦能

作為(wei) 雲(yun) 倉(cang) 模式的踐行者，物聯雲(yun) 倉(cang) 憑借獨特能力將雲(yun) 倉(cang) 模式的智慧物流園區價(jia) 值充分挖掘與(yu) 釋放：通過科技賦能物流園區，以大數據、人工智能、物聯網、雲(yun) 計算、互聯網等技術為(wei) 基底，依托全方位係統能力、運營服務及平台資源，為(wei) 客戶提供集市場研究、全渠道招商、數字化園區管理於(yu) 一體(ti) 的智慧園區解決(jue) 方案，助力物流園區轉型升級，實現物流園區的資產(chan) 網絡化管理和增值。

物聯雲(yun) 倉(cang) 智慧物流園區通過與(yu) 物流地產(chan) 商開展多維度、深層次的全麵合作，實現數字技術與(yu) 物流地產(chan) 行業(ye) 的深度融合，解決(jue) 了物流地產(chan) 商提升運營管理和物流園區信息化建設的核心問題，實現園區價(jia) 值全麵提升。主要體(ti) 現在三個(ge) 維度：

（1）數據牽引發展戰略：依托物聯雲(yun) 倉(cang) 全國倉(cang) 儲(chu) 大數據池，以及園區、倉(cang) 庫的具體(ti) 運營數據，以內(nei) 外部相結合的視角，為(wei) 園區發展提供全麵、精準的谘詢服務，幫助物流地產(chan) 商運籌帷幄。

（2）科技支撐智慧能力：通過自研的智慧園區管理係統在內(nei) 的物流全鏈路係統，打通上下遊業(ye) 務運作，以科技全方位賦能物流園區，助力園區智慧化轉型升級。

（3）資源匯集實現四流合一：憑借物聯雲(yun) 倉(cang) 平台龐大的倉(cang) 儲(chu) 需求資源、倉(cang) 配服務資源，以及加盟城市經理的線下網絡資源，並應用供應鏈金融等配套服務;物聯雲(yun) 倉(cang) 以數字化為(wei) 主軸，將物流園區打造為(wei) 各要素聚集的物流、商流、信息流、資金流的四流合一的落地場景，為(wei) 物流園區打造綜合服務能力。

3、物聯雲(yun) 倉(cang) 與(yu) 北建攜手打造標杆型智慧物流園區

目前物聯雲(yun) 倉(cang) 正與(yu) 北京建設(控股)有限公司(簡稱：北建)積極開展智慧物流園區業(ye) 務全方位深度戰略合作，共同打造智慧物流園區標杆。

（1）以物聯雲(yun) 倉(cang) 數據研究院為(wei) 依托，為(wei) 園區提供規劃及谘詢診斷服務

經過多年的沉澱積累，物聯雲(yun) 倉(cang) 已經擁有覆蓋全國220多個(ge) 城市的海量倉(cang) 儲(chu) 大數據資源以及多場景的物流運營數據。在此基礎上，物聯雲(yun) 倉(cang) 成立了數據研究院，專(zhuan) 注於(yu) 中國倉(cang) 儲(chu) 市場數據洞察及研究谘詢。依托強大的數據挖掘能力與(yu) 豐(feng) 富的倉(cang) 儲(chu) 物流行業(ye) 研究經驗，物聯雲(yun) 倉(cang) 圍繞倉(cang) 儲(chu) 市場、物流地產(chan) 、行業(ye) 發展、競爭(zheng) 分析等研究方向，為(wei) 合作園區提供專(zhuan) 業(ye) 化、持續性的深度洞察報告、定製數據、以及定向研究和谘詢服務。在北建項目中，物聯雲(yun) 倉(cang) 為(wei) 其物流地產(chan) 項目建設和運營管理業(ye) 務提供專(zhuan) 業(ye) 谘詢和決(jue) 策支持，幫助北建實現園區的持續改進，助力其建立長期競爭(zheng) 優(you) 勢。

（2）以智慧園區管理係統協同物流全鏈路係統，科技全麵賦能園區智慧化建設

物聯雲(yun) 倉(cang) 50PMS(智慧園區管理係統)通過與(yu) 物聯雲(yun) 倉(cang) 平台的無縫銜接，協同物流全鏈路SaaS係統，為(wei) 物流園區提供招商、運營、物業(ye) 、監管、能耗等全方位數字化、智慧化的管理與(yu) 監控。從(cong) 物聯雲(yun) 倉(cang) 與(yu) 北建的係統科技合作模式來看：物聯雲(yun) 倉(cang) 為(wei) 北建提供50PMS係統，並為(wei) 入園企業(ye) 提供3年免費的物流SaaS係統支持。

物聯雲(yun) 倉(cang) 以50PMS為(wei) 基礎架構，通過聯通物聯雲(yun) 倉(cang) 平台的龐大物流資源池，為(wei) 北建提供全國招商、數字物業(ye) 、智能安防、智能監管、環保節能等係統服務。並且，50PMS通過協同聯動入園企業(ye) 使用的物流全鏈路係統SaaS——50OMS(訂單管理係統)、50WMS(倉(cang) 儲(chu) 管理係統)、50TSS(共同配送係統)、50TMS(運輸管理係統)、50BMS(經營與(yu) 效能係統)，可進行全麵優(you) 化物流信息、優(you) 化物流作業(ye) 管理、優(you) 化園區管理，實現園區內(nei) 部數據的互聯互通及可視化，助力北建快速打造數字化的智慧物流園區的同時，幫助入園企業(ye) 降本增效。

（3）線上線下聯動，整合全國招商資源 

依托平台海量需求資源，以及遍布全國的城市經理招商網絡體(ti) 係，物聯雲(yun) 倉(cang) 實現了線上線下招商聯動。幫助合作園區精準捕捉目標企業(ye) ，達成跨區域資源對接，為(wei) 園區引入高質量客戶，助力園區快速完成高質量招商。針對北建各個(ge) 園區項目差異化的招商需求，物聯雲(yun) 倉(cang) 結合項目所在地園區市場現狀和潛在客戶群體(ti) 需求進行大數據分析，有針對性地向北建提供園區招商方案，為(wei) 北建精準匹配KA客戶。

<1>線上資源矩陣：依托物聯雲(yun) 倉(cang) 超1500萬(wan) m²的年度倉(cang) 儲(chu) 需求資源，通過50PMS全麵打通北建物流園區需求與(yu) 物聯雲(yun) 倉(cang) 平台的客戶資源，實現園區與(yu) 平台雙向聯動，並通過矩陣式線上招商推廣體(ti) 係，為(wei) 北建園區精準匹配客戶資源，實現線上全方位的招商資源引流。

<2>線下資源網絡：物聯雲(yun) 倉(cang) 打造的加盟城市經理體(ti) 係，通過與(yu) 加盟人員的資源共享，物聯雲(yun) 倉(cang) 已形成覆蓋包括國家一二級物流節點城市在內(nei) 的全國線下倉(cang) 儲(chu) 物流行業(ye) 的資源網絡，與(yu) 線上資源矩陣形成互補。通過調動物聯雲(yun) 倉(cang) 全國加盟城市經理的招商資源池和私域流量，幫助園區實現全國線下推廣招商的精準化，突破傳(chuan) 統物流園區招商過程中地理空間的限製，實現園區全國跨區域協同招商。

（4）價(jia) 值升級——數字倉(cang) 配服務與(yu) 數字物業(ye) 帶動園區升級

物聯雲(yun) 倉(cang) 以智慧物業(ye) 為(wei) 橋梁，實現物流基礎設施與(yu) 園區內(nei) 客戶的深度合作，根據合作園區建設與(yu) 發展階段的不同，為(wei) 北建這樣的合作物流園區提供貫穿項目全生命周期的多類型、高品質、標準化、智慧化物業(ye) 服務，為(wei) 物流園區入駐客戶帶來優(you) 質體(ti) 驗。此外，物聯雲(yun) 倉(cang) 通過集合采倉(cang) 配一體(ti) 化服務能力，幫助北建深度挖掘入園企業(ye) 的物流運營服務需求，與(yu) 北建的物流設施優(you) 勢互補，為(wei) 北建客戶提供倉(cang) 儲(chu) 、配送一體(ti) 化的物流運營服務。

我們(men) 看到加速新基建的政策出台以來，部分物流園區正在抓住機遇，加速自身變革。我們(men) 也相信，新基建勢必帶來深層次的經濟發展方式轉型升級，“利箭已出弦”，物流園區數字化、智慧化轉型升級時不我待。國家經濟升級的時代大浪潮下，呼喚著各個(ge) 產(chan) 業(ye) 鏈條上的弄潮兒(er) 。融入社會(hui) 經濟發展趨勢，順勢而為(wei) ，物流地產(chan) 業(ye) 才能謀取更大紅利和更廣發展空間。