從(cong) 國家政策引導，還有目前的一些行業(ye) 數據來分析，物流園區正處於(yu) 窗口期。我覺得物流園區在未來的發展有六大趨勢，值得大家關(guan) 注。

網絡化：物流園區發展的基本要求

首先我想強調的是物流園區的網絡化。也就是說，物流園區以投資、托管、加盟等方式形成網絡。我們(men) 有一個(ge) 觀點，凡是考慮到網絡化發展的基本上是做物流園區運營的，凡是不考慮網絡化的，應該說就是注重園區開發的。

物流園區的網絡化，包含了這麽(me) 幾個(ge) 要點：一個(ge) 就是你要想形成網絡的話，首先要選擇點，點的選擇是最關(guan) 鍵的。其次要關(guan) 注物流園區的產(chan) 業(ye) 整合，也就是說你既然形成了一個(ge) 網絡，那麽(me) 你要為(wei) 每一個(ge) 入駐你園區的企業(ye) 提供相應的服務。其實網絡化給大家做物流園區的一個(ge) 提示，要麽(me) 你自己去做網絡，你做老大，你去整合別人，讓別人來加盟你，或者說你去托管別人；要麽(me) 你就去跟別人合作，你被整合。

綜合化：對園區提出了更高的要求

物流園區發展的第二個(ge) 趨勢是綜合化。從(cong) 物流園區的發展來看，它有這麽(me) 幾個(ge) 階段性，第一個(ge) 就是我們(men) 最早的單純作為(wei) 倉(cang) 儲(chu) 設施，在城市裏麵是混在一起的，然後第二個(ge) 階段就是把倉(cang) 儲(chu) ，也就是說跟物流，跟整個(ge) 城市的發展它是分開的，到了第三個(ge) 階段，就是我們(men) 現在講的，就是物流產(chan) 業(ye) 新城，又重新融合到一起，那麽(me) 目前更進一步地來說，就是說我們(men) 說物流園區的4.0時代，就是把互聯網的概念放進來，也就是說把O2O的概念放進來。

集聚化：園區的功能多樣性

物流園區有兩(liang) 大功能，一個(ge) 就是說業(ye) 務發展的功能，通過企業(ye) 入駐到物流園區裏麵，平台公司或者說物流的平台能夠為(wei) 入駐的企業(ye) 提供相應的服務，包括能夠以現有園區平台出去攬貨，回來之後提供給園區的三方企業(ye) ，促進這些中小物流企業(ye) 的成長。物流園區的第二個(ge) 功能，實際上是政府管理功能，因為(wei) 物流企業(ye) 它本身就是小散亂(luan) 差，它分散在各個(ge) 方麵，對城市的交通、環境各個(ge) 方麵都有比較負麵的一些影響，那麽(me) 通過園區的聚合，便於(yu) 政府對企業(ye) 進行管理，所以說進入到園區之後，形成這種產(chan) 業(ye) 集聚，可以實現統一管理、業(ye) 務整合和綜合服務。

專(zhuan) 業(ye) 化：為(wei) 入駐企業(ye) 提供增值服務

物流園區既講綜合化也講專(zhuan) 業(ye) 化，實際上就是說在物流園區的管理方麵，要求的是越來越專(zhuan) 業(ye) ，必須得能夠為(wei) 入住的企業(ye) 提供保安、保潔、工程等基本的物業(ye) 服務，然後還包括我們(men) 的入駐企業(ye) 的行政服務（行政許可），還有其他的一些增值服務。

平台化：物流空間提供商和物流平台服務商

物流園區是一個(ge) 四方平台，整合三方企業(ye) 以及相關(guan) 的上下遊的企業(ye) ，還有一些相關(guan) 的輔助性企業(ye) 都聚合到物流園區裏麵。園區平台具有兩(liang) 個(ge) 功能，一個(ge) 功能是一個(ge) 空間平台，也就是說你是物流空間提供商。另外一個(ge) ，就是物流平台的運營服務商。實際上整個(ge) 的平台服務，是依據或者依靠信息平台來搭建的，以信息化為(wei) 核心來展開的。

產(chan) 業(ye) 化：園區開發模式的可持續性

物流園區發展還有個(ge) 發展趨勢就是產(chan) 業(ye) 化。原來物流園區的發展，一個(ge) 是政府主導的，一個(ge) 是大的物流企業(ye) 主導的，原來主要就是這兩(liang) 種類型，後來出現政企聯合開發，還有些其他的方式。目前來看，主流的模式應該是物流地產(chan) 的開發模式。

（摘自中物天成總裁孔慶廣在《物流園區規劃、招商、運營實戰高級研修班》上的演講）