2003年普洛斯將物流地產(chan) 帶入國內(nei) ，開啟了物流地產(chan) 的發展史。相比住宅及商用地產(chan) ，高收益和高需求的背景讓其收益率可觀，因此大受地產(chan) 、電商、金融大鱷追捧。但在強調融資能力，運營能力和規模效應的物流地產(chan) 領域，賺錢並沒有想象的簡單。

問題一：什麽(me) 是物流地產(chan) ？

物流地產(chan) 不等於(yu) 倉(cang) 儲(chu) 廠房，因為(wei) 物流地產(chan) 的核心競爭(zheng) 力在於(yu) 其提供的服務。同傳(chuan) 統的物流地產(chan) 相比，它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。在工業(ye) 倉(cang) 儲(chu) 用地的建設指標逐年下降，同時地價(jia) 逐年上升的情況下，粗放型物流地產(chan) 開發已經不再適用，物流地產(chan) 商作為(wei) 物流企業(ye) 和消費者之外的第三方，漸漸演變為(wei) 提供一攬子中間服務的企業(ye) ，不僅(jin) 能通過精細化的設施高效解決(jue) 存儲(chu) 和配送問題，還能夠給物流企業(ye) 提供指導，如普洛斯給入園企業(ye) 提供解決(jue) 方案。

物流地產(chan) 也不是物流公司，因為(wei) 它始終屬於(yu) “地產(chan) ”，經營的是物流業(ye) 務的不動產(chan) 載體(ti) ，比如物流園區、倉(cang) 庫、配送中心、分撥中心等等。因此順風、德邦、DHL不是物流地產(chan) 領域的企業(ye) ，而普洛斯，寶灣，嘉民，豐(feng) 樹，安博，航港，才是這個(ge) 領域的知名企業(ye) ，傳(chuan) 統地產(chan) 企業(ye) 萬(wan) 科、萬(wan) 通、複星、綠地、中天城投，以及電商菜鳥（阿裏巴巴）、京東(dong) 、蘇寧則是這個(ge) 領域的新手。

問題二：物流地產(chan) 為(wei) 什麽(me) 能火？

根據世邦魏理仕的數據，物流地產(chan) 的遠期回報率明顯高於(yu) 住宅及商業(ye) 地產(chan) 。在2008-2013年五年，北京和上海的高檔住宅投資回報率分別為(wei) 2.6%和3.0%，購物中心的投資回報率分別為(wei) 5.0%和4.5%，寫(xie) 字樓的投資回報率分別為(wei) 4.8%和4.5%，而物流設施的投資回報率則分別為(wei) 6.5%和6.7%。優(you) 質物流設施達到8%以上。2013年北京、廣州、蘇州、杭州、武漢、沈陽等主要城市優(you) 質倉(cang) 庫租金普遍接近或超過1元/平方米/日，上海、深圳等城市部分優(you) 質倉(cang) 庫租金接近或超過1.5元/平方米/日。

高回報背後，是高質量物流設施的供需不匹配。需求方麵，以和物流行業(ye) 相互依存的電子商務市場為(wei) 例，其在三年內(nei) 複合年均增長率達到107%，近十年的複合增速達65%，對物流行業(ye) 的數量和質量提出較高要求；“雙十一”網上購物節的興(xing) 起更是對物流業(ye) 在“短時間大流量”方麵的考驗，“快”成為(wei) 電商製勝的關(guan) 鍵要素之一。但物流設施的供給量遠遠落後與(yu) 需求，根據根據中國物流協會(hui) 的數據，目前中國人均倉(cang) 儲(chu) 麵積僅(jin) 為(wei) 0.41平方米，為(wei) 美國的1/12，且75%以上的倉(cang) 儲(chu) 設施無法滿足現代物流的需要。麵對當前物流市場的攀升的需求，當前國內(nei) 物流設施在數量和質量上都遠遠不夠。

在這樣的情況下，各路電商、房企和金融資本紛紛加碼物流地產(chan) 。電商當中，阿裏巴巴菜鳥網絡在重慶、成都、鄭州等地與(yu) 政府簽訂了超過1000畝(mu) 的供地協議；京東(dong) 自2007年進軍(jun) 物流地產(chan) 領至今，倉(cang) 儲(chu) 麵積超過100萬(wan) 平方米，在360個(ge) 核心城市有850多個(ge) 自營配送站。

房企方麵，萬(wan) 科牽手黑石凱雷及KKR布局物流地產(chan) ，綠地集團成立了產(chan) 業(ye) 地產(chan) 事業(ye) 部，中天城投50億(yi) 投資貴陽保稅區的進出口物流，五洲國際與(yu) 普洛斯達成合作協議發展商業(ye) 物流園。金融領域，本地基金增資、境外資金湧入，如加拿大養(yang) 老基金之前所投入的10億(yi) 美元資金已幾近全數投資，又對嘉民中國物流基金進行了新一輪注資5億(yi) 美元；以厚樸投資牽頭包括多家大型國有企業(ye) 和領先的投資機構組成的投資財團與(yu) 普洛斯簽署了高達25億(yi) 美元的戰略投資協議；中國平安也新近成立了物流、不動產(chan) 等部門，並成功收購Vailog及民營倉(cang) 儲(chu) 物流設施，此外還通過投資1號店等電商機構曲線進入。

問題三：物流地產(chan) 怎麽(me) 做？

有錢就是任性，我要進軍(jun) 物流地產(chan) ！但…我到底要做啥呢？

具體(ti) 來說，物流地產(chan) 的核心可以分為(wei) 三個(ge) 模塊：開發，運營及金融工具。

物流地產(chan) 開發

地產(chan) 開發是物流地產(chan) 業(ye) 務的基礎環節，顧名思義(yi) ，是將土地建設成可以使用的物流中心，然後將開發建成的物流中心交付給地產(chan) 運營方用於(yu) 出租，或是出售給物流地產(chan) 基金或是第三方獲取收益。以普洛斯為(wei) 例，地產(chan) 開發業(ye) 務的收入在主營業(ye) 務收入中占60%左右，是公司收入最主要的來源，並且貢獻了30％左右的主營業(ye) 務利潤。再往下，物流地產(chan) 的開發又可以分為(wei) 自建以及定製化兩(liang) 種服務。

物流地產(chan) 運營

地產(chan) 運營管理業(ye) 務負責將地產(chan) 開發業(ye) 務部門開發建成的物流地產(chan) 出租給客戶使用，從(cong) 而取得租賃收入。以普洛斯為(wei) 例，地產(chan) 運營管理業(ye) 務的收入在主營業(ye) 務收入中雖然隻占了30％左右，但卻貢獻了50％以上的收益，是盈利性很強的業(ye) 務。

物流地產(chan) 運營部門的收益對於(yu) 出租率和租金率的影響較為(wei) 敏感。以普洛斯為(wei) 例，在租金水平不變的情況下，出租率1%的變動將對公司全年的稅前收益造成約510萬(wan) 美元的影響；而平均租金率每變動10%，會(hui) 使稅前利潤波動900萬(wan) 美元。因此，對物流地產(chan) 商而言，穩定的客戶群、強大的客戶黏性至關(guan) 重要。

所以，物流地產(chan) 商往往會(hui) 提供收購與(yu) 回租服務，以提高自身服務水準，同時滿足客戶不斷增加的財務目標。其操作過程為(wei) ，地產(chan) 公司將客戶目前擁有的物流設施購買(mai) 回來，將其設計規劃後，根據長期業(ye) 務關(guan) 係簽訂租約再回租給客戶，讓客戶繼續使用這些現代化物流設施。這種模式的益處在於(yu) ，客戶（物流公司）可以削減對固定資產(chan) 的投入，而將其主要精力投放在核心業(ye) 務上，因此大大提高了資產(chan) 回報率，減少企業(ye) 負債(zhai) 率。

地產(chan) 基金管理

由於(yu) 物流地產(chan) 資金需求大，回收周期長，因此借助地產(chan) 基金進行輕資產(chan) 運作是國際上一貫模式。以普洛斯為(wei) 例，基金管理部門負責組織投資者募集資金、收購地產(chan) 、設立基金，由普洛斯作為(wei) 基金經理管理基金以及基金旗下的地產(chan) ，獲取基金管理費收入和基金分紅收益。普洛斯地產(chan) 基金主要通過向地產(chan) 開發部門收購或是向第三方收購獲取地產(chan) 。

通常普洛斯在基金管理平台持股15%-50%左右，相當於(yu) 獲得一個(ge) 2-7倍的股權資金杠杆。因此，基金管理部門的收入在主營業(ye) 務收人中雖然僅(jin) 占了6％左右，卻貢獻了14％左右的主營業(ye) 務利潤，成為(wei) 普洛斯盈利性最強的業(ye) 務，同時基金對於(yu) 投資的回流使其成為(wei) 資本循環中的關(guan) 鍵節點。

區別於(yu) 傳(chuan) 統物流地產(chan) 依靠收取租金來收回投入，地產(chan) 基金可將新建成的物業(ye) 資產(chan) 置入基金平台，提前兌(dui) 現開發的收益，加速了資金的回籠，實現了高周轉、高杠杆和高回報的輕資產(chan) 運營模式。這也是萬(wan) 科、黑石、KKR意圖在物流地產(chan) 上采取的開發方式。

自建服務。由物流地產(chan) 商自行開發建設標準化、通用型的物流設施，再將其出租給客戶使用，並提供物業(ye) 管理服務，是物流地產(chan) 最主要的運作模式。這種靈活機動的租賃方式，使得客戶可以按照實際需要租用不同麵積、不同位置的倉(cang) 儲(chu) 設施，從(cong) 而降低了客戶的經營風險。

定製化服務。物流地產(chan) 商根據客戶的特定要求，為(wei) 客戶選擇合適的地點，在設施規模、合同條款等方麵滿足客戶的定製化要求，建設與(yu) 管理其專(zhuan) 用的物流設施，以及後期為(wei) 客戶提供便捷、高性價(jia) 比的物流設施與(yu) 物業(ye) 管理服務。如普洛斯有一套成熟的“普洛斯運營管理係統”，提供的強大物流配送網絡涵蓋了倉(cang) 儲(chu) 設施的整個(ge) 流程，通過策劃、構建與(yu) 設施管理來實現。其為(wei) 阿迪達斯量身打造了國內(nei) 最大的單體(ti) 庫作為(wei) 中國的配送中心，極大的阿迪達斯提高了在華的物流運營效率和物流服務品質。

以普洛斯為(wei) 例的物流地產(chan) 業(ye) 務結構

問題四：物流地產(chan) 的錢真那麽(me) 好賺？

咦，有這麽(me) 好賺的錢嗎，我不會(hui) 破產(chan) 吧？

在普洛斯的帶動下，物流地產(chan) 領域熱鬧非凡。但蓬勃同時，讓人不免擔心以下的四點，容易讓土豪又吐又嚎：

首先是融資難。由於(yu) 投資周期長，資金沉澱大，銀行、上市等渠道遠遠不夠，需要借助基金信托。大家看到普洛斯的成功，是因為(wei) 他是亞(ya) 洲第一、全球第十的房地產(chan) 基金管理公司，有全球的REITS融資通道。但國內(nei) 的學徒們(men) ，由於(yu) 國內(nei) 的金融環境，即使財大氣粗如萬(wan) 科萬(wan) 通，其融資難度也遠高於(yu) 境外的普洛斯。

其次是拿地難。由於(yu) 倉(cang) 儲(chu) 物流對GDP貢獻不高，盡管中央物流行業(ye) 利好政策頻出，但是真正落地的不多。並且，在一二線城市工業(ye) 用地指標逐年下降的情況下，普通物流地產(chan) 商拿地也會(hui) 愈加困難。

第三是附加服務要求高。和所有做的好的產(chan) 業(ye) 地產(chan) 開發商一樣，物流地產(chan) 商的角色並不是一個(ge) 空間提供者，而是一個(ge) 領路人。例如裕廊旗下的騰飛集團，可以對企業(ye) 提供谘詢服務，華夏幸福大力發展自己的產(chan) 業(ye) 創投基金，普洛斯可以為(wei) 客戶提供一整套解決(jue) 方案。因此，要想做物流地產(chan) 商，首先需要對物流行業(ye) 有著深刻的理解和前瞻的洞察。

最後是競爭(zheng) 大。中國的物流地產(chan) 目前已經是絕對寡頭壟斷情況，普洛斯不論在市場占有率上，還是在融資、開發、運營、服務水平上，都輕鬆甩中國企業(ye) 十條街。在這樣的競爭(zheng) 局麵下，本土企業(ye) 想要出現後起之秀，任重而道遠。