普洛斯是全球領先、亞(ya) 洲最大的現代物流設施提供商。公司在中國、日本、巴西和美國擁有並管理約4790萬(wan) 平米的物流設施,2015財年收入7.08億(yi) 美元。2009年Prologis(即現在的安博)將旗下中國和日本業(ye) 務剝離出售,保留原有管理團隊以及繼續使用中文名稱“普洛斯”,成為(wei) 現在所指的普洛斯。公司於(yu) 2010年於(yu) 新加坡證券交易所上市,控股股東(dong) 為(wei) 新加坡政府投資公司。

電商需求增長、現代物流設施稀缺推動現代物流地產(chan) 發展。中國人均可支配收入近年來增速保持在9%以上,居民消費能力不斷提升,而連鎖零售銷售額占比僅(jin) 約10%,未來連鎖零售將繼續快速發展;近年電商銷售額也存在爆發式增長,據艾瑞谘詢數據,2015年中國網絡零售額將同比增長43%,2016-2018年年均增長率將保持在25%。連鎖零售和電商的快速發展將推動對高效的現代物流設施需求。 　　

另一方麵,目前中國物流設施總供給不足,2014年人均物流麵積僅(jin) 為(wei) 美國的1/12,同時現代物流設施稀缺,占比僅(jin) 18.2%,未來在現代物流設施的供給方麵有巨大的增長空間。需求和供給兩(liang) 方麵結合將持續推動我國現代物流地產(chan) 未來的增長。 　

領先的布局+強大的開發管理+高效資金循環,打造普洛斯核心競爭(zheng) 力。

(1)公司在中國、日本、巴西和美國均有廣泛的地域布局以及領先的規模,除在美國的物流倉(cang) 儲(chu) 麵積排名第二,在各國均位於(yu) 大幅領先地位,這為(wei) 客戶提供豐(feng) 富的地域擴張選擇,提高客戶粘性,同時也實現規模效應降低成本。

(2)公司匯聚前Prologis核心團隊、沿襲嚴(yan) 謹的管理決(jue) 策流程,同時與(yu) 國企和政府合作擁有豐(feng) 富土地資源構成強大的開發能力,同時提供覆蓋全流程的附加服務,能滿足客戶嚴(yan) 苛要求,積累了包括主要電商和第三方物流商在內(nei) 的穩定客戶基礎。

(3)公司借助開發基金以及REITs形成開發和運營兩(liang) 端高效的資金流轉模式,有利於(yu) 增加收益、迅速擴增規模以及分散風險,以公司持有45%的基金權益測算,基金模式相比直接投資模式能獲得2.2倍的物業(ye) 開發機會(hui) 以及50%的管理費收入提升。

管理費收入增長拉動收入,物業(ye) 增值構成利潤主要增量,持續新建物業(ye) 保障未來增長。公司2015財年收入7.08億(yi) 美元,同比增長13%,其中租金相關(guan) 收入占總收入的88.1%,管理費收入占比10.1%,近年隨基金管理規模不斷增長,管理費收入未來將成為(wei) 收入的主要拉動因素。公司2015財年歸屬淨利潤4.86億(yi) 美元,同比下降29%,主要由於(yu) 出售中國業(ye) 務33.8%股權導致的稀釋效應以及基金資產(chan) 的一次性外匯損失;其中物業(ye) 公允價(jia) 值變動收益為(wei) 4.88億(yi) 元,構成主要的淨利潤增量。公司持續增長的在建物業(ye) 以及豐(feng) 富的土地儲(chu) 備,將支撐公司未來持續增長。

資產(chan) 價(jia) 值+開發增值+基金收益價(jia) 值構成公司估值,約118億(yi) 美元。按公司公告中84億(yi) 美元NAV、公司測算的15億(yi) 美元基金管理業(ye) 務價(jia) 值,以及假設10倍PE下開發增值部分估值19億(yi) 美元,公司合計估值118億(yi) 美元,約合165億(yi) 新加坡元。目前市值約78億(yi) 新加坡元(截至20160215收盤),較估值折價(jia) 約53%,較淨資產(chan) 118億(yi) 新加坡元(84億(yi) 美元)折價(jia) 34%。 　

風險因素:(1)匯率波動影響業(ye) 績表現;(2)物業(ye) 公允價(jia) 值波動風險;(3)中國物流設施需求不達預期;(4)物流地產(chan) 行業(ye) 競爭(zheng) 加劇。