萬(wan) 科將物流地產(chan) 分拆運作的消息並沒有給6月的市場帶來太多的震撼——但對於(yu) 萬(wan) 科這樣量級的企業(ye) ，在轉型的攻堅期邁出這樣一步，絕非一顆閑棋冷子。
　　中國指數研究院近日發布了《2015上半年品牌房企銷售業(ye) 績排行榜》：1~5月，全國商品房銷售額為(wei) 24409億(yi) 元，截至6月30日，銷售額超過50億(yi) 的企業(ye) 達到69家，銷售額共計12116億(yi) 元，約占全國市場份額的35%。其中，萬(wan) 科以1056億(yi) 銷售額毫無懸念的的再次拿下“半程冠軍(jun) ”。
　　與(yu) 此同時，萬(wan) 科轉型似乎也找到了一些方向：在5月份銷售業(ye) 績報告中，萬(wan) 科首次披露，公司未來將在住宅和傳(chuan) 統商辦地產(chan) 之外，積極拓展消費地產(chan) 、產(chan) 業(ye) 地產(chan) 以及地產(chan) 延伸業(ye) 務，而萬(wan) 科相關(guan) 負責人同時表示，物流地產(chan) 是產(chan) 業(ye) 地產(chan) 業(ye) 務重點方向之一，公司已成立物流地產(chan) 公司負責相關(guan) 業(ye) 務內(nei) 容，並將引入美國黑石等投資者共同開發相關(guan) 業(ye) 務。
　　相對於(yu) 聯想控股登陸港交所、“互聯網+”走紅以及天天上演“恐怖片”的中國A股，萬(wan) 科將物流地產(chan) 分拆運作的消息並沒有給6月的市場帶來太多的震撼——但對於(yu) 萬(wan) 科這樣量級的企業(ye) ，在轉型的攻堅期邁出這樣一步，絕非一顆閑棋冷子。
　　市場：金礦待掘
　　和萬(wan) 科一樣，幾乎所有人都相信，物流地產(chan) 領域是一片藍海。
　　電子商務的發展正在給物流業(ye) 帶來旺盛的需求，根據中國物流協會(hui) 的數據，目前中國人均倉(cang) 儲(chu) 麵積僅(jin) 為(wei) 美國的1/12，這意味著剛剛躍居世界快遞業(ye) 務量第一位的中國市場物流地產(chan) 缺口的巨大。而在過去五年中，北京的高檔住宅、購物中心、寫(xie) 字樓的投資回報率分別為(wei) 2.6%、5.0%、4.8%，物流設施的投資回報率則高達6.5%，優(you) 質物流設施達到8%以上。
　　來自中國市場份額第一的物流地產(chan) 巨人普洛斯的市場數據顯示，在未來15年內(nei) ，中國的物流倉(cang) 儲(chu) 麵積將達到24億(yi) 平方米，其中現代化物流設施的市場規模將超過2.5萬(wan) 億(yi) 美元——據相關(guan) 機構統計，過去的兩(liang) 年裏，流向物流地產(chan) 的熱錢大約在600億(yi) 人民幣，差距顯而易見。
　　物流地產(chan) ，確實是一塊誘人的蛋糕。
　　但是對手們(men) 同樣強大：從(cong) 2011年開始，京東(dong) 、蘇寧等電商就先後通過重資產(chan) 布局物流倉(cang) 儲(chu) ，而綠地、富力、複星、萬(wan) 通等開發商也同樣對物流地產(chan) 領域增強了布局。更大的壓力來自於(yu) 外資。據公開資料顯示，外資已基本在國內(nei) 物流地產(chan) 形成半壟斷的格局，普洛斯2002年入華至今，已在35個(ge) 城市擁有1180萬(wan) 平方米的物業(ye) 麵積，占據著超過60%的市場份額。現如今，中國物流地產(chan) 的十強之中，並沒有中國企業(ye) 的身影。萬(wan) 科，登上的已經算是末班車。
　　物流地產(chan) 的利潤不像是住宅地產(chan) 或售賣型工業(ye) 地產(chan) 那樣顯而易見。它的開發周期和投資周期會(hui) 比較短，持有周期比較長，物流地產(chan) 回報周期一般是10年，唯有具備雄厚資金實力的企業(ye) 才有能力參與(yu) 。
　　但對於(yu) 萬(wan) 科而言，這似乎不足為(wei) 懼。氣勢洶洶的中國地產(chan) 業(ye) 老大在這一次撤部立司、分拆物流地產(chan) 業(ye) 務之前，已經公開宣稱2015年計劃開發超過100萬(wan) 平方米的物流物業(ye) ，這已經可以在現在的物流地產(chan) 業(ye) 內(nei) 坐上第二把交椅。
　　市場遠大，錢途美好，物流地產(chan) 會(hui) 成為(wei) 萬(wan) 科在未來的轉型方向麽(me) ？
　　夥(huo) 伴：榮耀與(yu) 貪婪
　　美國的黑石被萬(wan) 科高調的推上自己在物流地產(chan) 合作夥(huo) 伴的位置，讓市場不得不再一次從(cong) 根本上審視這一輪的萬(wan) 科轉型。
　　這不能不讓人想起另外一家曾經被萬(wan) 科視為(wei) 榜樣的美國公司——帕爾迪房地產(chan) 開發公司，從(cong) 來都是國際地產(chan) 界不可或缺的要素。這家美國最大的房地產(chan) 商所創造的連續56年的盈利紀錄，為(wei) 自己贏得了全球無數擁躉，萬(wan) 科正是其中之一。
　　專(zhuan) 注於(yu) 住宅市場、號稱讓消費者“從(cong) 搖籃到墳墓”都選擇自己的帕爾迪曾經在各方麵都是萬(wan) 科模仿的對象。
　　以財務運作為(wei) 例：現代企業(ye) 財務通常認為(wei) ，股東(dong) 認可的盈利方式應當是：淨資本回報率=銷售淨利潤x資產(chan) 周轉率x財務杠杆——帕爾迪選擇了在財務杠杆安全的情況下提高資產(chan) 周轉率，這在重資產(chan) 運營的地產(chan) 行業(ye) 中為(wei) 首創。萬(wan) 科在財務上正是模仿帕爾迪這一模式才能夠得以在國內(nei) 激烈的競爭(zheng) 中脫穎而出。對於(yu) 萬(wan) 科而言，高周轉率來自於(yu) 對於(yu) 行業(ye) 的深刻理解和對土地儲(chu) 備的控製得當——從(cong) 某種意義(yi) 上而言，在模仿與(yu) 學習(xi) 的過程中，帕爾迪已經成為(wei) 萬(wan) 科精神上的夥(huo) 伴，將帕爾迪作為(wei) 榜樣，同樣也意味著萬(wan) 科的榮耀與(yu) 驕傲。
　　但是時至今日，這家在萬(wan) 科年報中多次提及的榜樣級企業(ye) ，正在被萬(wan) 科遺忘。王石在多種場合下宣稱萬(wan) 科隻做地產(chan) 開發，不持有商業(ye) 地產(chan) 的曆史已經被今天的事實顛覆。“目前，萬(wan) 科正從(cong) 產(chan) 品提供商向城市配套服務商轉變。為(wei) 了實現這個(ge) 定位，萬(wan) 科不得不做商業(ye) 地產(chan) ，除了滿足居民日常生活需要的社區商業(ye) 領域，未來也可以考慮經營垃圾場。”去年此時，萬(wan) 科轉型伊始，掌門人鬱亮已經為(wei) 顛覆埋下了伏筆。
　　曾經的榜樣被摒棄，能看出萬(wan) 科破釜沉舟的變法之誌、改革之心，但新的夥(huo) 伴卻是被“特意提及”的黑石集團，這就頗值得玩味。
　　美國黑石，這家1985年由四個(ge) 人湊了40萬(wan) 美元成立於(yu) 華爾街的小型並購公司，今天已經成為(wei) 全球最大的另類資產(chan) 管理公司和私募股權之王。投資回報率傲視華爾街的黑石集團在2014年的獲利中有半數左右都來自於(yu) 房地產(chan) ，通過購買(mai) 從(cong) 美國獨棟房屋到受衝(chong) 擊的歐洲商業(ye) 地產(chan) ，房地產(chan) 已經超越私募股權，成為(wei) 黑石最受矚目和賺錢的業(ye) 務。
　　目前分析師們(men) 的共識是，黑石主要的角色還是財務投資人——雙方合資成立項目公司，萬(wan) 科全權負責操盤。萬(wan) 科會(hui) 長期運營管理物業(ye) ，但不一定會(hui) 長期持有。在客戶穩定、資金收入穩定之後，他們(men) 會(hui) 采取證券化的方式退出，也就是將物業(ye) 放到境外或者國內(nei) 的REITs市場上。
　　中國地產(chan) 龍頭攜手美國投資巨人，強強聯合開發藍海市場——這筆擁有多個(ge) 市場興(xing) 奮點的生意看上去無比美好。但是，不容忽視的事實是，私募股權基金和資產(chan) 管理機構黑石集團和房地產(chan) 開發公司帕爾迪，擁有完全不同的企業(ye) 基因。從(cong) 專(zhuan) 注的開發者到嗜血的資本玩家，萬(wan) 科選擇了完全不同的兩(liang) 種合作夥(huo) 伴。
　　已經有分析師看出了其中的“貓膩”，“基於(yu) 物流地產(chan) 特有的商業(ye) 屬性，即便打算與(yu) 萬(wan) 科長期合作，黑石嗜血的本性也不可能局限於(yu) 一個(ge) 項目，更大的可能是，萬(wan) 科拿地—黑石籌錢，冠以萬(wan) 科物流園的名字、黑石基金管理運營的名義(yi) ，然後，由黑石想辦法將其運作出售。”來自中國最大的房地產(chan) 信息綜合服務商克而瑞研究中心的分析師朱一鳴如是說。
　　倘真如此，那麽(me) 物流地產(chan) 對於(yu) 萬(wan) 科的意義(yi) ，將遠沒有其自己表態和市場預期的那樣，成為(wei) 變法轉型之路上的裏程碑式布局，甚至對於(yu) 萬(wan) 科未來的戰略亦是無足輕重——所謂種瓜得瓜，以投資收益為(wei) 戰略目標的布局，定然以收獲投資利潤為(wei) 第一目標，其內(nei) 外都已經被貼上了醒目的“賣”字，待價(jia) 而沽。
　　未來：搖錢樹OR裏程碑？
　　當下，觀察家的聲音鮮明的分成了兩(liang) 派：一方認為(wei) ，萬(wan) 科將在未來一段時間內(nei) 集中力量主攻物流地產(chan) ，將其打造成為(wei) 除住宅地產(chan) 、商業(ye) 地產(chan) 之外的又一支柱性產(chan) 業(ye) ，在掘金這一藍海的同時，豐(feng) 富企業(ye) 的運營內(nei) 容，同時，物流地產(chan) 也能夠在帶來豐(feng) 厚長遠回報的同時提升萬(wan) 科的抗風險能力，必將成為(wei) 萬(wan) 科轉型的先鋒；而另一方的意見更為(wei) 直接——既然能賺快錢，又有了最精明的“銷售員”黑石輔佐，萬(wan) 科一定會(hui) 選擇打“閃電戰”，實現利潤的最大化，成為(wei) 企業(ye) 新的搖錢樹。
　　無論是“改革先鋒”，還是“搖錢樹”，均是建立在萬(wan) 科能夠玩轉物流地產(chan) 的前提之下，但就目前的形式而言，除了競爭(zheng) 對手實力強勁之外，更大的挑戰來自萬(wan) 科自己。
　　必須承認，現在物流地產(chan) 領域，普洛斯等國際品牌公司的表現更為(wei) 卓越，並非進入更早，而是他們(men) 有成熟的管理技術和手段。真正的物流地產(chan) 是一個(ge) 高科技產(chan) 品，不僅(jin) 對產(chan) 品本身的專(zhuan) 業(ye) 化水準有極高的要求，還需要打破供應鏈管理等方麵的核心技術壁壘。
　　不同於(yu) 住宅和商業(ye) 地產(chan) ，以自持為(wei) 主的物流地產(chan) 同樣也更加考驗客戶與(yu) 開發商之間的黏性，後期的運營和管理比前期開發更為(wei) 重要。因此，對於(yu) 萬(wan) 科而言如何精準地找到客戶是最大的難題.
　　在中國市場，聯邦速遞、亞(ya) 馬遜、UPS和DHL都是普洛斯的客戶，嘉民的則有順豐(feng) 、宜家和迪卡儂(nong) 等。除非萬(wan) 科具有明顯的租金和服務優(you) 勢，否則很難讓這些最具購買(mai) 力的客戶轉投萬(wan) 科，而如果沒有這些大租戶撐腰，萬(wan) 科無論如何提升“輕資產(chan) 運營”的效率，也很難在這一領域有所作為(wei) 。
　　所以，萬(wan) 科麵前的實際上是一道選擇題：選項A，利用自己的拿地能力與(yu) 黑石的資金實力，以“建-售”為(wei) 手段，以投資回報率為(wei) 目標，發揮物流地產(chan) 的“搖錢樹”作用——萬(wan) 科將因此擁有更為(wei) 亮麗(li) 的財務數據，即便失敗，也不傷(shang) 其筋骨；選項B，集中注意力做物流地產(chan) 業(ye) 的“土豪新人”，將技術、管理、客戶等壁壘逐一攻克，以壓倒性的資金優(you) 勢與(yu) 土地運作經驗做基礎，押寶物流地產(chan) 會(hui) 成為(wei) 自己的新支柱——這將成為(wei) 萬(wan) 科轉型布局中具有裏程碑意義(yi) 的一筆，但一旦無法跨越上述障礙，則有可能將企業(ye) 拖入泥淖之中，傷(shang) 筋動骨。