地產(chan) 黃金十年，不少央企、國企實現了規模大跨越，完成從(cong) 百億(yi) 到千億(yi) 的蛻變。而同為(wei) 央企的中糧，旗下地產(chan) 業(ye) 務卻一直保持穩健的發展風格，在銷售規模和品牌知名度等方麵，都尚未進入行業(ye) 第一陣營。
　　日前，中糧地產(chan) 發布2015年第一季度財報，其一季度營業(ye) 收入約為(wei) 6.49億(yi) 元，同比下滑33.22%；歸屬於(yu) 上市公司股東(dong) 的淨利潤約為(wei) 7193萬(wan) 元，同比增長7.29%。
　　而中糧集團旗下的商業(ye) 地產(chan) 業(ye) 務平台——大悅城地產(chan) ，截止2014年12月31日，集團的營業(ye) 收入為(wei) 57.13億(yi) 元，較去年68.09億(yi) 元同比下降16.1%。雖然擴張的步伐在繼續，但大悅城地產(chan) 最近的業(ye) 績預警也同樣引人矚目。受到投資物業(ye) 公平值預期下降和新開項目的影響，大悅城地產(chan) 2014年度綜合溢利將較2013年度下跌約45%至50%。
　　一、黃金十年，中糧錯失了什麽(me) ？
　　在眾(zhong) 房企迅速崛起的大背景下，中糧地產(chan) 業(ye) 務緣何稍遜一籌？白銀時代，中糧能否迎頭趕上？
　　1、起步較晚，未能充分把握時機
　　過去中糧模式講求“合”，寧高寧希望在一個(ge) 體(ti) 係下的中糧地產(chan) 、商業(ye) 、旅遊、酒店等等齊頭並進，但是“整而不合”的最終結果讓寧高寧放棄該模式。股權和業(ye) 務的梳理受阻是上一次整合最大的絆腳石。
　　今年1月，中糧置地控股改名為(wei) 大悅城地產(chan) 。中糧將大悅城悉數歸於(yu) 大悅城地產(chan) ，並借殼在港上市，體(ti) 現了寧高寧對於(yu) 厘清股權及業(ye) 務的決(jue) 心。大悅城業(ye) 務係列的整合，兩(liang) 個(ge) 主要地產(chan) 子公司業(ye) 務分工明確，互不幹擾，形成兩(liang) 個(ge) 助推器。
　　不過，再往前梳理，我們(men) 發現：2006年中糧集團收購深寶恒，更名中糧地產(chan) ，標誌著中糧正式進入規模化住宅開發與(yu) 銷售行業(ye) ，然而，這在央企房地產(chan) 企業(ye) 中，算起步較晚的。
　　2014年中糧地產(chan) 實現合約銷售約154億(yi) 元，同比增長37%，位列中國房地產(chan) 企業(ye) 銷售第50名。而與(yu) 此同時，起步較早的中海、保利經曆了房地產(chan) 發展的黃金十年，都已成功進入千億(yi) 級房企的行列，且業(ye) 績上有穩定的增長；盡管華潤沒有達到千億(yi) 規模，但這幾年業(ye) 績不斷攀升，年均增長超過百億(yi) ，牢牢占據房地產(chan) 企業(ye) 銷售前十強的席位。
　　商業(ye) 地產(chan) 方麵，在實體(ti) 零售公司業(ye) 績跌聲一片時，寧高寧所推崇的“大悅城”戰略發展相對穩健，逆市擴張。截至目前，中糧已投入使用的大悅城共有6座，上海大悅城二期項目招商已經啟動，成都大悅城預計2015年平安夜開業(ye) ，杭州大悅城擬今年7月開工，此外北京、天津、深圳還有數個(ge) 儲(chu) 備項目。
　　盡管大悅城方麵的計劃麵麵俱到，在業(ye) 內(nei) 看來，大悅城地產(chan) 旗下項目具備獨到的定位，形成了較為(wei) 成熟的模式，但麵對購物中心整體(ti) 的發展困境，以大悅城地產(chan) 為(wei) 代表的一批商業(ye) 地產(chan) 公司也正處於(yu) 探索當中。按照企業(ye) 2008年所說的5年20“城”目標，中糧目前的進展與(yu) 計劃相比，尚有一定距離。
　　“以前購物中心經營一般麵臨(lin) 選址難和招商難兩(liang) 大問題，現在又新添了運營難。”中國商業(ye) 地產(chan) 聯盟秘書(shu) 長王永平直言。事實上，經濟下行導致消費力不足，實體(ti) 商業(ye) 競爭(zheng) 無序、O2O模式尚未成型，諸多問題都在困擾著購物中心發展。
　　對此，克而瑞總結分析認為(wei) ，形成中糧集團地產(chan) 整體(ti) 業(ye) 務穩健風格的重要內(nei) 在原因，就是對於(yu) 整體(ti) 業(ye) 務的不斷梳理和調整。早在2004年寧高寧入主中糧集團之後，就開始醞釀地產(chan) 業(ye) 務的整合。2006年中糧地產(chan) 借殼深寶恒成功實現A股上市，中糧集團也下定決(jue) 心劃分住宅與(yu) 商業(ye) 地產(chan) 的業(ye) 務。2010年寧高寧提出了地產(chan) 業(ye) 務整合的“三步走“戰略，包含“人員整合，股權整合，資產(chan) 整合”，時至今日，中糧地產(chan) 酒店業(ye) 務已形成了以發展持有型物業(ye) 為(wei) 主的中糧置地控股和以開發銷售型業(ye) 務為(wei) 主的中糧地產(chan) 這“兩(liang) 架馬車“。遺憾的是，此時恰逢中國房地產(chan) 發展的黃金時期，中糧在發展的同時不得不兼顧整合，在一定程度上錯失了市場高速發展的機會(hui) 。
　　2、部分高價(jia) 地塊挑戰企業(ye) 開發能力
　　在展開業(ye) 務整合以來，中糧的地產(chan) 業(ye) 務曾經激進擴張過，但是部分高價(jia) 地塊的獲取為(wei) 企業(ye) 後續發展帶來了較大的壓力和挑戰。
　　對此，克而瑞分析認為(wei) ，從(cong) 近幾年中糧地產(chan) 拿地情況來看，大規模的購地都集中在2010年和2013年。這兩(liang) 年房地產(chan) 市場的形勢極其相似：一方麵都是房地產(chan) 市場量價(jia) 齊升火熱發展的年份，土地市場競爭(zheng) 激烈，重點城市平均地價(jia) 上漲，企業(ye) 拿地成本亦水漲船高；另一方麵，緊接的2011年和2014年房地產(chan) 市場都處於(yu) 調整期，整體(ti) 市場表現不佳，這對於(yu) 前一年剛剛大舉(ju) 購地的中糧地產(chan) 來說，資金鏈壓力較大。在市場較為(wei) 平淡的2011年、2012年，重點城市平均地價(jia) 均呈現下跌走勢，但中糧地產(chan) 由於(yu) 前期拿地過多，且拿地成本不低，導致資金緊張，錯失在土地市場抄底的機會(hui) 。
　　市場高位拿地，對企業(ye) 後續項目去化帶來一定的壓力。首先較高的土地成本驅動下，項目銷售定價(jia) 相對較高，影響去化。同時由於(yu) 中糧的大戶型和高端產(chan) 品比例相對較高，部分產(chan) 品定位在改善型高收入客戶圈層，去化速率也相對較慢。項目的去化緩慢，直接導致資金回籠受阻等一係列問題。
　　高成本項目的去化不暢，不僅(jin) 製約企業(ye) 規模增長，企業(ye) 利潤也無法保障。為(wei) 了加速去化，企業(ye) 往往會(hui) 回調銷售價(jia) 格，但是高昂的土地成本是不可忽視，因此隨著這些項目陸續進入結算周期，2012、2013年中糧地產(chan) 的毛利率低於(yu) 萬(wan) 科、保利等。
　　二、白銀時代中糧能否迎頭趕上？
　　可以說，整而不合、拿地時機不當等阻礙了中糧過去幾年的擴張。對於(yu) 未來，中糧將以怎樣的步伐跑贏市場？
　　對此，易居智庫研究中心研究總監嚴(yan) 躍進表示，對中糧集團的地產(chan) 板塊來說，把“大悅城”品牌打響，是推進商業(ye) 項目升級的重要一步，這符合目前很多商業(ye) 地產(chan) 商的戰略邏輯，即以具體(ti) 品牌來驅動企業(ye) 品牌升級。
　　當然，中糧集團目前也在積極配合國企改革，後續若要做大規模，應該積極往城市運營上的路線上靠攏。比較目前中糧集團在金融投資、工業(ye) 物業(ye) 、商住物業(ye) 上都有比較好的布局，後續應該加強此類資源的整合。
　　事實上，從(cong) 最近中糧地產(chan) 業(ye) 務的一係列整合以及企業(ye) 自身一些變化來看，中糧在經曆了前期整合、高價(jia) 拿地、業(ye) 務調整的陣痛之後，中糧成長潛力正在慢慢恢複，利潤等各項指標呈現好轉的態勢。對此，克而瑞將原因歸結為(wei) 以下幾方麵：
　　1、中糧地產(chan) 2010年高價(jia) 地項目已經陸續進入結算周期，目前已經消化大半，隨著近年企業(ye) 新購項目進入銷售環節，2010年高價(jia) 地給企業(ye) 帶來的負麵影響也逐步消除，中糧地產(chan) 已經開始重整邁向新的發展階段。
　　2、近年企業(ye) 購地漸趨理性成熟。近幾年中糧購地規模都較少，即使在土地市場火熱的2013年，中糧地產(chan) 在招拍掛的土地市場購地隻有3宗，其餘(yu) 地塊都是通過入股舊改項目，自有工業(ye) 用地轉為(wei) 經營性用地，或者收購公司等途徑獲取。說明中糧地產(chan) 已經發揮自身優(you) 勢在土地市場上斬獲地塊，而不是一味緊盯招拍掛市場。
　　3、除了資產(chan) 整合，釋放A+H兩(liang) 個(ge) 平台的發展活力，工業(ye) 用地儲(chu) 備充足，盤活潛力不可小覷。據悉，中糧地產(chan) 在深圳寶安區擁有可出租的工業(ye) 地產(chan) 物業(ye) 約120萬(wan) 平方米，其中新安片區占地麵積約30萬(wan) 平方米，建築麵積約50萬(wan) 平方米，福永片區占地麵積約50萬(wan) 平方米，建築麵積約70萬(wan) 平方米。深圳作為(wei) 特大一線城市，土地市場供應十分有限且地價(jia) 高企，盤活工業(ye) 用地資源是未來增加土地供應的重要途徑，而中糧地產(chan) 在寶安區的工業(ye) 用地體(ti) 量巨大，此外，作為(wei) 央企，中糧地產(chan) 在工業(ye) 用地轉經營性用地方麵，有著天然的優(you) 勢，如果未來這些工業(ye) 用地能夠順利轉化成經營性用地，企業(ye) 發展潛力巨大。
　　4、中糧還需要把握好抄底機會(hui) ，可參與(yu) 舊改、合作購地、非公開市場收購等方式靈活購地。
　　首先，中糧可以考慮加大棚改項目的投入。對於(yu) 許多大中城市來說，未來土地供應量極為(wei) 有限，棚戶區改造是未來土地供應的最重要的方式之一，這一塊的蛋糕將會(hui) 十分誘人。事實上，其他央企也在做舊改的相關(guan) 工作，華潤置地的舊改業(ye) 務已發展較為(wei) 成熟，保利也成立舊改公司——保利城投公司，舊改公司直接與(yu) 總部合署辦公，且由保利地產(chan) 總經理朱銘新兼任城投公司董事長，足見其對舊改的重視。
　　其次，中糧地產(chan) 應該強化合作購地。這既能減少企業(ye) 拿地資金的支出，降低企業(ye) 資金壓力；又能與(yu) 合作方共擔風險，學習(xi) 對方的優(you) 秀操盤經驗；同時達到企業(ye) 規模擴張的目的。目前，中糧在這方麵也已有涉足，位於(yu) 北京的中糧萬(wan) 科長陽半島項目在業(ye) 績方麵表現就相當不錯。
　　同時，中糧地產(chan) 可以考慮通過非公開的市場，股權收購一些小公司，獲取其土地資源等。在市場調整期，通常都會(hui) 有一些中小型房企資金周轉不過來，中糧地產(chan) 可留意一些這樣的機會(hui) ，購地方式不會(hui) 競爭(zheng) 太激烈，可以以較高的性價(jia) 比獲得土地。