困局——逐漸“邊緣化”的香港物流倉(cang) 儲(chu) 業(ye)  

商品流通、金融、商業(ye) 服務與(yu) 旅遊業(ye) 是香港公認的四大支柱產(chan) 業(ye) ，多年來一直是香港經濟增長的主要原動力。與(yu) 其他三大產(chan) 業(ye) 發展長期保持均衡、穩定不同，商品流通產(chan) 業(ye) 近年來陷入了兩(liang) 極分化的困境。

香港的商品流通產(chan) 業(ye) 可分為(wei) 物流倉(cang) 儲(chu) 與(yu) 零售兩(liang) 大陣營。物流倉(cang) 儲(chu) 陣營所依托的香港維多利亞(ya) 港航運優(you) 勢，受到深圳、上海、廣州、天津等內(nei) 地港口的衝(chong) 擊，繼香港本地工業(ye) 徹底退出後，物流業(ye) 也在2011年開始出現衰退，連續5年港口集裝箱吞吐量出現同比下滑。而零售陣營則得益於(yu) 香港旅遊業(ye) 長時間的高歌猛進，成為(wei) 了香港最重要的經濟增長點。2014-2018年，香港約有470萬(wan) 平方呎豪華購物中心落成，平均每年95萬(wan) 平方呎。相對之下，同期隻有約300萬(wan) 平方呎倉(cang) 庫完工，平均每年隻有60萬(wan) 平方呎，重零售、輕物流的經濟模式可見一斑。 

知名地產(chan) 服務投資公司——世邦魏理仕發布報告指出，自2014年以來，香港本地的倉(cang) 庫空置率長期在0.3%-1%之間浮動，且有逐步走低的趨勢。低空置率直接體(ti) 現了香港倉(cang) 儲(chu) 業(ye) 供不應求的狀況，並且這種狀況有愈演愈烈的趨勢。對此，世邦魏理仕表示：“長此以往，如果香港倉(cang) 儲(chu) 空間仍然十分有限，零售商和物流運營商很可能別無選擇，隻能搬遷至其他地區，比如香港北麵，甚至是深圳”。我們(men) 回顧香港倉(cang) 儲(chu) 業(ye) 過去20年的發展變遷軌跡，可以發現這個(ge) 判斷跟香港新建倉(cang) 儲(chu) 中心的地理位置變遷軌跡是相符的，香港大型倉(cang) 庫的選址，逐漸由港口周邊遷往更“地廣人稀”、更靠近內(nei) 地的北部地區，港口周邊的九龍、觀塘等區域，則逐漸成為(wei) 旅遊購物的“聖地”。

2016年6月，一則“香港一座200㎡的迷你倉(cang) 大火燒了108小時，兩(liang) 名消防員殉職”的新聞震撼了中港兩(liang) 地的物流行業(ye) ，也讓迷你倉(cang) 這個(ge) 名詞開始為(wei) 內(nei) 地民眾(zhong) 所知。

災後，香港政府巡查了全港885個(ge) 倉(cang) 庫，並向其中275個(ge) 倉(cang) 庫發出了1380張緊急火警隱患整改通知，一時輿論嘩然，香港倉(cang) 儲(chu) 環境與(yu) 安防措施受到了廣泛的質疑，給香港倉(cang) 儲(chu) 業(ye) 務的前景蒙上了沉沉的陰影。麵積更大、費用更低、數字化程度更高的內(nei) 地保稅倉(cang) 庫，逐漸成為(wei) 了海外企業(ye) 保稅集貨的另一個(ge) 更優(you) 的選項。

房價(jia) ——扼殺香港倉(cang) 儲(chu) 業(ye) 的禍首

作為(wei) 全球房價(jia) 最貴的城市之一，香港的高房價(jia) 貌似永遠摸不到天花板，一間9㎡不到的房間要340萬(wan) RMB，本島一個(ge) 停車位要451萬(wan) RMB，這種新聞每過一段時間都會(hui) 被刷新成更誇張的數字。 

對於(yu) 民眾(zhong) 來說，過高的房價(jia) 吞噬民間消費和投資能力與(yu) 意願，使香港本地經濟麵陷入全麵通縮狀態，政府不得不轉向依賴遊客的旅遊消費，以維持零售行業(ye) 的穩定增長。而對於(yu) 企業(ye) 來說，由於(yu) 香港房價(jia) 的持續攀升，而香港倉(cang) 庫用地持續短缺，更使得倉(cang) 庫租金進一步攀升。高昂的倉(cang) 租，迫使企業(ye) 不得不將倉(cang) 庫漸漸遷移至遠離市中心的周邊地帶；如今，深圳、東(dong) 莞兩(liang) 地的倉(cang) 庫管理水平不輸香港，但其房價(jia) 和倉(cang) 租隻有香港15%-33%，這個(ge) 差距已經足以讓企業(ye) 考慮將香港倉(cang) 遷移至內(nei) 地了，在中國海關(guan) 跨境清關(guan) 手續日漸簡化的情況下，這個(ge) 趨勢會(hui) 愈演愈烈。

港倉(cang) 遷移的下一站——莞深 

以電子行業(ye) 為(wei) 例，2017年之前，電子企業(ye) 大多會(hui) 在香港租用倉(cang) 庫接收海外的貨物，再聯係深圳路迪斯達供應鏈管理有限公司等供應鏈平台上門取貨，一站式清關(guan) 、交貨，最快隻需6小時，效果比較理想。但是由於(yu) 香港倉(cang) 租高昂，並且遠離珠三角的製造工廠，運輸費用不菲。相較之下，如果把集貨倉(cang) 設置在深圳、東(dong) 莞兩(liang) 地的保稅倉(cang) ，可以解決(jue) 倉(cang) 儲(chu) 和運輸的成本難題，同時，提升運營效率。粵港澳大灣區政策的出台，將大大加速大灣區內(nei) 經濟一體(ti) 化進程，香港的流通集散中心地位逐漸過渡至內(nei) 地也是順理成章的結果。 

香港倉(cang) 儲(chu) 業(ye) 中心的遷移“軌跡”，是因香港房價(jia) 而驅動的，一路向北並持續進行。他的下一站，取決(jue) 於(yu) 企業(ye) 能否在粵港澳大灣區中找到倉(cang) 租便宜、交通便利、新興(xing) 產(chan) 業(ye) 集群發達，並且能夠滿足企業(ye) 效率需求的區域。成本與(yu) 效率更均衡（房價(jia) 更低）的深圳、東(dong) 莞，才是未來最理想的亞(ya) 太集散中心！