在上海，寫(xie) 字樓和商業(ye) 的體(ti) 量都將在今年創下新高，對於(yu) 投資者來說，巨大的供應量也將帶來更多的投資風險。因此，在投資市場，對商辦物業(ye) 投資意向變得愈加謹慎，與(yu) 此同時，投資者也在進一步尋求新的潛力領域。

“就機構投資者而言，如今判斷物業(ye) 的投資價(jia) 值已從(cong) 城市細分到區域，再細分到板塊以及物業(ye) 定位等，變得越來越精細。此外，投資者對於(yu) 資產(chan) 的配置注重的是物業(ye) 長期持有的價(jia) 值以及具有相對穩定的回報。這就驅使機構投資者有意分攤風險，將目光投向新興(xing) 並且回報相對穩定的物業(ye) 領域，諸如物流地產(chan) 、特殊類型的物業(ye) 之中。”領盛投資管理董事總經理周灝接受采訪時表示。

上海工業(ye) 用地量驟減八成

造成物流設施的供不應求

周灝進一步表示，隨著中國互聯網消費層麵的不斷提升，越來越多的投資者看好國內(nei) 的物流地產(chan) 。據CBRE數據統計，2014年中國零售電商占總零售消費比的10%，也就是說中國人消費出去100元的花銷中有10元是用於(yu) 網上消費。而截至2015年第三季度，中國主要城市中高標準物流倉(cang) 儲(chu) 設施存量約2600萬(wan) 平方米，僅(jin) 為(wei) 全國的物流倉(cang) 儲(chu) 設施存量的3%。美國即使是傳(chuan) 統零售，其物流空間是國內(nei) 的4倍，網上零售則要達8倍之多。至此，由於(yu) 國內(nei) 零售消費基數龐大且持續呈雙位數增長，尤其是電商的跳躍式發展，是支撐國內(nei) 高標準倉(cang) 庫市場發展潛力的基本邏輯，而目前僅(jin) 3%的高標準倉(cang) 庫占比無疑令這種潛力的量級充滿想象。

回看上海的物流地產(chan) ，2015年上海工業(ye) 用地量驟減八成，高標準物業(ye) 設施的短缺，與(yu) 電商、跨境購等帶來的強勁需求疊加在一起，造成物流設施的供不應求。周灝在采訪時就表示，領盛在一些一二線城市持有的物流地產(chan) 投資項目，還在動工階段，就已有客戶投來意向，探討承租事宜。仲量聯行也表示，在缺乏新增供應的背景下，淨吸納量的增長有望將空置率拉低至個(ge) 位數，許多此前累積的空置麵積已被去化。而供應的緊缺，也致使2015年的物流倉(cang) 儲(chu) 設施租金上漲迅猛。

全球投資者加快進駐國內(nei) 物流地產(chan) 腳步

強勁的利好勢頭勢必引來全球投資者的關(guan) 注，領盛投資管理、基匯資本等在等紛紛注資中國物流開發企業(ye) ；黑石、加拿大養(yang) 老基金萬(wan) 豪劍橋也投資中國的物流地產(chan) 基金；普洛斯亦出資人民幣20億(yi) 以收購中儲(chu) 股份15.5%的股權，並宣布雙方將共同出資36億(yi) 人民幣成立合資公司以開發130萬(wan) 平方米的土地。從(cong) 外。國內(nei) 不少開發商也在積極布局物流市場，綠地去年已逐步將工業(ye) 物流地產(chan) 作為(wei) 房地產(chan) 主業(ye) 轉型升級的主攻方向加以推進；萬(wan) 科目前已在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地正式獲取6個(ge) 物流地產(chan) 項目；萬(wan) 通控股也分別與(yu) TCL、匯源等合作開發工業(ye) 物流地產(chan) ，複星、華夏幸福、富力等房企也不甘示弱，紛紛涉足物流領域。

然而，周灝坦言，目前國內(nei) 的物流運營、管理水平尚處初步階段。以日本為(wei) 例，目前雖已有較為(wei) 成熟的物流地產(chan) 市場，但是現代化大型物流倉(cang) 庫在其市場份額仍低於(yu) 10%，所以物流地產(chan) 的開發潛力仍然很大。這些都是領盛在十年的駐地運營時間裏的觀察所得。總的來說，國內(nei) 的投資者現在對物流地產(chan) 是長期看好，眼光也放的更為(wei) 長遠，不急於(yu) 快速得到回報。