處置長期股權投資減少影響當期業(ye) 績。1月29日,公司發布業(ye) 績預減公告預計2015年公司淨利潤與(yu) 上年同期相比減少55%-75%。公司業(ye) 績大幅下滑的主要原因是2014年公司投資收益1.92億(yi) 元,主要來自於(yu) 處置公司及控股子公司中僑(qiao) (福建)房地產(chan) 有限公司合計持有福州豐(feng) 富房地產(chan) 有限公司35%的股權,一次性增加的股權轉讓收益1.83億(yi) 元。
　　主營收入基本與(yu) 2014年持平,福州地鐵修建影響預計年底前消除。公司2015年淨利潤區間為(wei) 3656-6581萬(wan) 元。公司主要收入和利潤來源為(wei) 百貨零售業(ye) 務,近年因福州市區地鐵修建公司幾個(ge) 主要賣場受周邊施工影響嚴(yan) 重,收入下滑較明顯。百貨預計2016年年底前,福州地鐵有望竣工,該影響消除。另外,地鐵站就設在公司東(dong) 百和東(dong) 方百貨兩(liang) 家主力店地下,並將兩(liang) 家賣場連通。形成福州市區規模、人流、定位俱佳的購物中心。預計地鐵開通後公司百貨零售業(ye) 務銷售收入將大幅反彈。
　　設立資產(chan) 管理公司進軍(jun) 物流行業(ye) ,涉足中國物流地產(chan) 行業(ye) 巨大空間。東(dong) 百集團近期先後公告了和前安博中國副總裁合資設立物流地產(chan) 項目GP公司,以及收購獲取佛山20萬(wan) 平米物流地塊事項,智能倉(cang) 儲(chu) 物流轉型正加速落地推進。目前中國現代物流地產(chan) 發展相對落後,未來發展空間巨大。居民消費能力的提升以及電商行業(ye) 的快速發展帶動了現代物流設施需求的迅猛增長。而中國現代物流設施占比不足20%,物流成本占GDP比例超過美國的2倍,未來有長足的提升空間。公司拓展物流地產(chan) 業(ye) 務將分享物流地產(chan) 行業(ye) 的快速增長,獲得未來穩定回報對衝(chong) 主業(ye) 增速放緩額影響。
　　土地、團隊、資金三大要素準備到位,公司物流地產(chan) 拓展加速落地。土地、團隊和資金是物流地產(chan) 開發運營的三大要素,在這些方麵公司均已準備到位:(1)具備較好的土地儲(chu) 備和持續拿地能力,未來物業(ye) 規模有望達到百萬(wan) 平米級,貢獻百億(yi) 級的市值增量;(2)核心團隊由前安博成員組成,物流地產(chan) 開發經驗豐(feng) 富,能夠滿足大客戶較高的建設需求,股權及業(ye) 績激勵到位,利益一致性高;(3)采取產(chan) 業(ye) 基金模式進行開發,引入優(you) 先級基金,成熟後通過REITs回款,持續擴張。
　　盈利預測。預測公司2015-2017年收入分別為(wei) 16.7億(yi) 元、25.7億(yi) 元和34.6億(yi) 元,分別同比增長-4.3%、53.7%和34.8%。預測歸屬淨利潤分別為(wei) 0.52億(yi) 元、1.49億(yi) 元和2.45億(yi) 元,對應EPS分別為(wei) 0.12元、0.33元和0.54元,分別同比增長-64.6%、188.5%和63.7%。
　　上調目標價(jia) 至26.7元,上調至“買(mai) 入”評級。公司未來1年價(jia) 值的主要構成為(wei) 兩(liang) 部分:(1)商業(ye) +百貨NAV價(jia) 值74.9億(yi) 元。主要有當前在運營自有物業(ye) 門店(東(dong) 百大樓&擴建、東(dong) 方百貨)合計麵積10萬(wan) 平米,以及蘭(lan) 州國際商貿中心和福安市東(dong) 百廣場地產(chan) 項目;(2)測算智能倉(cang) 儲(chu) 價(jia) 值約45億(yi) 元。公司目前已公告擬收購20萬(wan) 平米土地,根據行業(ye) 開發項目進展節奏的慣例(約每季度開發一個(ge) ),我們(men) 謹慎假設公司未來1年左右將達60萬(wan) 平方設施麵積,估算單位增量價(jia) 值約7500元/平米,則該部分價(jia) 值增量將達約45億(yi) 元。綜合以上,判斷公司1年左右目標市值120億(yi) 元,對應26.7元/股的RNAV價(jia) 值,較當前股價(jia) 有約95%空間,上調至“買(mai) 入”評級。