物流園區的概念是從(cong) 德國、日本等物流比較發達的國家引入的，近年來在我國發展很快，已成為(wei) 一個(ge) 熱點投資領域。發達國家的經驗表明，物流園區的價(jia) 值主要體(ti) 現為(wei) 兩(liang) 方麵：一是形成物流集散的樞紐，可促進資源整合，提高資源利用率，並通過園區的公共服務與(yu) 公共管理，規範市場；二是作為(wei) 物流網絡的節點，通過合理布局，可實現促進全國或區域物流網絡的優(you) 化，收到提高效率、降低成本之效。因此物流園區體(ti) 係的建設對於(yu) 發展物流產(chan) 業(ye) 來說是基礎性的建設，資源及市場的整合功能和網絡布局的合理性就成為(wei) 評價(jia) 物流園區建設成敗最重要的兩(liang) 個(ge) 要素。

從(cong) 我國的實踐來看，近年來物流園區建設進入了一個(ge) 高速增長期，在推動物流產(chan) 業(ye) 的發展中發揮了重要的作用，在今後的物流產(chan) 業(ye) 轉型升級中，物流園區的建設仍然處於(yu) 一個(ge) 重要的戰略地位。但是也出現了不少問題，有的甚至相當嚴(yan) 重，必須認真對待，尋求解決(jue) 的思路。其中最突出的問題有以下三點：

一是相當多的園區在資源整合方麵，效率不高。表現在占地麵積大，實際運營麵積小，有的園區占地幾平方公裏，甚至數十平方公裏，結果不是土地資源閑置，就是挪作他用；運營的部分未能實現預定的物流集散效應，形成資源閑置。

二是同質化競爭(zheng) 嚴(yan) 重，園區之間競爭(zheng) 大於(yu) 合作，互聯互通的物流網絡體(ti) 係建設緩慢。盡管政府部門發布了全國物流園區發展規劃，也製定了若幹指導物流園區建設的國家標準，但由於(yu) 土地、稅收等屬地管理製度，難以實現園區布局的整體(ti) 性，園區之間的協同與(yu) 合作也很艱難。

三是供大於(yu) 求與(yu) 結構失衡並存。從(cong) 園區資源利用率來看，總體(ti) 上呈現出供大於(yu) 求的特征，但是仍有些地區因寸土寸金，物流園區稅收回報率不高，因此不被重視，製約了當地的物流和經濟的發展。

這些問題被業(ye) 界稱為(wei) 園區亂(luan) 象，是各地普遍存在的，影響著園區的集散功能和整體(ti) 網絡的合理布局。針對這些問題，通常會(hui) 認為(wei) 需要加強政府的統一規劃和管理才能解決(jue) 。但是我們(men) 注意到在德國、日本等國家並沒有出現類似的亂(luan) 象，原因何在？

比較分析之後可以看出一些基本原因，其中最主要的可能是三個(ge) ：

一是從(cong) 供給方麵來看，土地資源全部為(wei) 政府所壟斷，因此幾乎所有的園區背後都有政府支持的影子，園區建設實際上體(ti) 現的是各級政府甚至是某些領導對於(yu) 物流的理解或決(jue) 策，對於(yu) 物流市場需求並不清晰。大多數園區的建設實際上是以供給導向的，即以土地、交通設施、區位優(you) 勢等作為(wei) 園區建設的主要依據，先建設後招商。於(yu) 是物流園區被視同地產(chan) 項目，是以直接的稅收為(wei) 依據的。

二是從(cong) 需求上來看，投資園區的需求並非來自物流市場，實際上被資本增值的需求所取代，現在已經很難分清一般地產(chan) 項目與(yu) 物流園區的區別和界限。由於(yu) 我國地少人多的國情，所有能夠獲取土地的機會(hui) ，無論物流園、開發區、創業(ye) 園、科技園等，都會(hui) 形成各種土地亂(luan) 象。過往的經驗表明土地升值的效益遠遠超過實體(ti) 經濟的十倍、百倍，於(yu) 是獲取土地成了主要目標，至於(yu) 整合資源和合理布局的價(jia) 值被當作了幌子和招牌。

三是分稅製造成的地方利益競爭(zheng) ，影響著統一市場的形成。國家、省、市、縣、鄉(xiang) 都在建物流園區，難以協調彼此的利益，難以形成網絡體(ti) 係，因為(wei) 大型網絡的集中納稅製度無法突破。資源的閑置也就是必然的了。

看來問題的根源，實際上是政府控製的土地供給與(yu) 市場化的投資需求之間不適應，加之分稅製對統一市場的分割，造成了今天的矛盾，為(wei) 我們(men) 未來的改革提示了方向。這裏涉及到土地和分稅製等底層的體(ti) 製基礎，看來短期內(nei) 難有根本的解決(jue) 方案。但仍可以采取一些改良的措施，即在現有的基本製度上，減少政府的直接幹預，增加市場機製的作用。為(wei) 此建議：

第一，實行園區土地的租賃使用方式。此舉(ju) 既可以降低物流園區的資產(chan) 屬性，抑製依賴土地升值的投資需求，又可以降低園區投資成本，有利於(yu) 降低社會(hui) 物流費用，還會(hui) 減少政府依賴土地財政的衝(chong) 動。政府對於(yu) 產(chan) 業(ye) 布局的調控可以通過地租來實現，並做到微調。土地政策若不動產(chan) 權，則必然要考慮地租。

第二，規範土地出讓的流程，特別是針對園區立項中的長官意誌和不透明、不公平，要建章立製，加強監督和審計，完善問責製。

第三，政府重點支持與(yu) 民生有關(guan) 的物流園區，可低價(jia) 甚至無償(chang) 提供土地，但同時要嚴(yan) 格監管，加速改造食品、醫藥、危化品等物流網絡布局和全流程監管。此類園區在德國、日本等國家也是政府支持的重點，用支持換監管，效果顯著。

以上幾條有利於(yu) 形成比較穩定的政策環境。實踐證明政策環境比較穩定，企業(ye) 和資本就會(hui) 關(guan) 注市場；政策環境多變，企業(ye) 和資本就會(hui) 關(guan) 注政府，市場機製失效，市場化改革就成了一句空話。（作者係华体会登录界面專(zhuan) 家委員會(hui) 主任）