“雙11”電商用破紀錄的數字證明其強大的威力,與(yu) 傳(chuan) 統零售業(ye) 的式微相比,因電商繁榮而得益的物流倉(cang) 儲(chu) 業(ye) 備受看好,甚至有人預言,其將成為(wei) 未來房地產(chan) 的新開發熱點。
　　分析認為(wei) ,中國將是亞(ya) 洲對物流物業(ye) 需求最大的國家,估計2016-2020年間每年的需求量超過1580萬(wan) 平方米。高力國際亞(ya) 洲研究及谘詢行政董事盧永輝指出,市場對優(you) 質貨倉(cang) 及配送設施的需求日增,將促使物流項目發展邁向另一階段,不少由零售商、貨運公司及物流服務供貨商、發展商或房地產(chan) 機構投資者組成的聯營公司將會(hui) 出現。
　　A
　　已有發展商“先知先覺”試水
　　國內(nei) 房企“一哥”萬(wan) 科近期借河北廊坊項目宣布進軍(jun) 屬於(yu) 工業(ye) 地產(chan) 範疇的物流地產(chan) ,萬(wan) 科希望將此項目作為(wei) 集團涉足物流地產(chan) 的首批重點項目,借助新一屆政府著力城市群規劃下帶來的產(chan) 業(ye) 重心轉移、城市購物中心快速發展、電子商務崛起及移動互聯網消費的推動,迅速建立全國性物流網絡平台,打造萬(wan) 科品牌的城市服務商。本土龍頭房企富力地產(chan) ,其位於(yu) 花都空港經濟圈內(nei) 的“富力空港物流園公用型保稅倉(cang) 、出口監管倉(cang) ”2010年3月已正式掛牌,項目總占地麵積2200畝(mu) ,規劃建設倉(cang) 儲(chu) 麵積100萬(wan) 平方米。目前,該項目僅(jin) 有小部分倉(cang) 庫投入使用,但2013年已產(chan) 生2000多萬(wan) 元現金收益,按該園區內(nei) 30元/平方米/月的租金收益計算,一旦未來100萬(wan) 平方米倉(cang) 儲(chu) 全麵建成後,收益更加可觀。
　　同屬2013年“千億(yi) 房企”陣營的綠地集團,從(cong) 2008年開始已著手布局工業(ye) 地產(chan) ,在參與(yu) 全國各地城鎮化發展的過程中憑借自身開發實力和產(chan) 業(ye) 運營能力,為(wei) 各地量身打造結合“生態、產(chan) 業(ye) 、居住、休閑”等功能於(yu) 一體(ti) 的24小時活力新城。綠地“產(chan) 城一體(ti) 化”模式開創了產(chan) 業(ye) 發展與(yu) 城市發展良性互動的新格局,目前集團的工業(ye) 項目包括呼市高新技術產(chan) 業(ye) 示範區、海口綠地空港產(chan) 業(ye) 城、哈爾濱廣告園、大慶科技園、綠地南昌國際博覽城等。
　　來自仲量聯行的數據顯示,截至9月底,廣州優(you) 質保稅倉(cang) 儲(chu) 總存量維持在28萬(wan) 平方米。從(cong) 中長期來看,國家對外貿市場的政策性刺激作用將對廣州保稅市場產(chan) 生積極的影響。預計廣州保稅倉(cang) 儲(chu) 的問詢需求將維持平穩上升,同時未來竣工的保稅倉(cang) 儲(chu) 項目將獲得良好的吸納,並推動未來12個(ge) 月租金上升3%-4%。
　　報告顯示,2015年第二季度中國政府確定在廣東(dong) 、天津和福建建立新的自由貿易區,以滿足不同城市對自由貿易的需求。中國物流設施的需求趨勢也正逐步由沿海城市向北部和西部的內(nei) 陸城市發展,而建立新的高速鐵路網絡將大大提高各個(ge) 內(nei) 陸城市的連接。在2020年中國鐵路將完成超過15000英裏的高鐵網絡和18個(ge) 多式聯運物流。
　　B
　　市場高標準物流倉(cang) 儲(chu) 麵積稀缺
　　世邦魏理仕表示,2014年政策利好後,跨境零售商業(ye) 迎來新一輪蓬勃發展。跨境零售市場消費潛力巨大,從(cong) 今年“雙11”各商家都把“全球化”定為(wei) 主題便可見一斑。可以發現目前跨境電商已很大程度影響了現有的消費者行為(wei) 與(yu) 商業(ye) 格局。數據顯示,即便是一些已在國內(nei) 拓展經營建立起成熟分銷網絡的中高端箱包類品牌,其平行進口的銷售規模已達到國內(nei) 實體(ti) 經營渠道的十分之一。
　　隨著跨境零售商業(ye) 的發展,各地市場的保稅倉(cang) 需求快速上升。與(yu) 熱火朝天的跨境零售相反的是,外貿行業(ye) 由於(yu) 加工成本上升,致使行業(ye) 轉冷,外貿廠家對保稅倉(cang) 需求減弱。此消彼長的市場環境恰是中國經濟由第二產(chan) 業(ye) 向第三產(chan) 業(ye) 轉移的最好印證。
　　目前,中國市場高標準物流倉(cang) 儲(chu) 麵積依然稀缺,人均麵積不足美國的2%。市場中雖然已有專(zhuan) 業(ye) 物流倉(cang) 儲(chu) 的地產(chan) 商介入,新增供應也在逐年快速增加,但考慮到近年來消費零售尤其是電商銷售額的飛速增長,世邦魏理仕預計中國市場高標準物流倉(cang) 儲(chu) 麵積在中長期仍將處於(yu) 供不應求的狀態。
　　為(wei) 滿足快速上升的物流需求,國內(nei) 大部分B2C電商企業(ye) 不得不同時依靠打造自身物流體(ti) 係、建設倉(cang) 儲(chu) 設施,與(yu) 租借外部倉(cang) 儲(chu) 設施並舉(ju) 來滿足發展需要。以京東(dong) 為(wei) 例,過去兩(liang) 三年中自建物流倉(cang) 儲(chu) 麵積保持年均50%左右的增速,同時其與(yu) 國內(nei) 最大的高標準物流設施供應商普洛斯的合作(租賃麵積)也以年均超過100%的速度在遞增。
　　C
　　珠三角地區房企進軍(jun) 工業(ye) 地產(chan) 機會(hui) 多
　　業(ye) 內(nei) 人士表示,隨著傳(chuan) 統製造業(ye) 轉移和產(chan) 城融合發展、鄉(xiang) 鎮經濟的現代化改造,未來珠三角的房企將獲得更多進入工業(ye) 地產(chan) 的機會(hui) 。
　　大量中低端產(chan) 業(ye) 向廣東(dong) 外圍轉移,這些企業(ye) 所遺留下來的產(chan) 業(ye) 土地將形成新一輪工業(ye) 地產(chan) 發展的巨大商機。如何把廣州周邊的傳(chuan) 統鄉(xiang) 鎮經濟從(cong) 基建到軟環境一體(ti) 化改造以使其符合現代產(chan) 業(ye) 和城市的發展,也將成為(wei) 廣州工業(ye) 地產(chan) 的發展機會(hui) 。
　　來自高力國際的最新報告也指出,由於(yu) 改善市區物流的基本要素在於(yu) 盡量縮短交付路線,電子商務零售商已著手設立規模較小的市區倉(cang) 庫,並為(wei) 網上客戶提供快速交付服務。在交通方便的城市周邊地區,各種實時取貨或即日交付的物流倉(cang) 儲(chu) 位置選擇十分重要。
　　專(zhuan) 業(ye) 人士也同時指出,無論是在新的工業(ye) 園區或外來產(chan) 業(ye) 新城的開發上,房企都有優(you) 勢,土地運營、金融渠道、政府關(guan) 係等方麵都幫助房企獲得更高價(jia) 值的土地資源,而較強的融資能力和金融運作水平,也是發展工業(ye) 地產(chan) 和幫助企業(ye) 成長的重要因素。