一份關(guan) 於(yu) 2014年杭州商業(ye) 物業(ye) 的權威報告
　　商業(ye) 物業(ye) 在杭州表現如何？一份來自杭州世邦魏理仕近日發布的調查報告顯示，2014年杭州商業(ye) 物業(ye) 整體(ti) 表現優(you) 於(yu) 住宅，寫(xie) 字樓需求複蘇，優(you) 質商鋪、工業(ye) 物業(ye) 仍供不應求，租金進一步上漲。進入2015年，商業(ye) 物業(ye) 的前景依然看好。
　　寫(xie) 字樓：
　　黃龍武林租金上漲
　　錢江新城空置率高
　　2014年杭州優(you) 質寫(xie) 字樓市場僅(jin) 3個(ge) 項目交付使用，全年新增供應約146000平方米，僅(jin) 為(wei) 2013年的37%。來自金融服務、互聯網/電商和專(zhuan) 業(ye) 服務的寫(xie) 字樓需求強勁，推高全年淨吸納量至271000平方米，較2013年增長一倍。世邦魏理仕的統計顯示，金融服務、互聯網/電商和專(zhuan) 業(ye) 服務這三大需求主力分別貢獻全年寫(xie) 字樓租賃成交麵積的37%、26%和21%。同時，市場需求的內(nei) 資導向明顯，成交麵積中有90%由內(nei) 資企業(ye) 貢獻。供應放緩而需求複蘇，令寫(xie) 字樓空置率全年下降5.2個(ge) 百分點至18.8%。武林、黃龍空置率均位於(yu) 10%，而錢江新城空置率亦回落至26.4%。
　　2014年杭州寫(xie) 字樓租金全年上漲1.1%，但板塊分化明顯。成熟區域高品質項目的供不應求使黃龍和武林的租金分別上漲5.1%和3.6%，而錢江新城的較高空置率導致租金在2014年下滑3.6%。盡管如此，錢江新城已經成長為(wei) 杭州寫(xie) 字樓市場最重要的板塊。截至2014年底，錢江新城優(you) 質寫(xie) 字樓存量逾120萬(wan) 平方米，占總存量的46%；而過去三年期間的淨吸納量的66%來自於(yu) 錢江新城。
　　今年預計約有28萬(wan) 平方米的新增供應量，全部位於(yu) 錢江新城內(nei) 或其周邊。按過去5年的年均淨吸納量24萬(wan) 平方米來推算，今年杭州優(you) 質寫(xie) 字樓市場將基本處於(yu) 供需平衡的局麵，空置率將小幅走低，租金呈平穩或小幅上揚走勢態勢。其中錢江新城板塊預期今年仍是喜憂參半：一方麵，地鐵4號線通車將大幅改善錢江新城核心區域的通達度並吸引核心區域租戶南遷；另一方麵，大量新增供應將使板塊繼續處於(yu) 較大的去化壓力之下，對租金上漲形成製約。而可租麵積緊張的黃龍、武林等成熟板塊的租金漲幅仍將優(you) 於(yu) 錢江新城。
　　優(you) 質商鋪：
　　國際品牌踴躍開店
　　行業(ye) 調整持續升級
　　2014年是杭州真正意義(yi) 上進入購物中心時代的一年。全年有四個(ge) 新開業(ye) 購物中心，包括天虹購物中心、湖濱銀泰四期、萬(wan) 達廣場和中大銀泰城，累計新增供應達32萬(wan) 平方米，創曆年新高並使購物中心麵積占比升至優(you) 質商鋪總麵積的2/3，占據顯著多數。
　　新購物中心的開業(ye) 以及萬(wan) 象城等現有項目品牌的調整帶動國際品牌踴躍開店。2014年，MICHAELKORS，CHARLES&KEITH，FOREVER21、CHOCOOLATE及D2C等品牌完成杭城首秀，蘋果旗艦店入駐湖濱銀泰，同時NEWBALANCE、CALVINKLEIN，TOMMYHILFIGER、MCM、TIFFANY等品牌亦積極拓展已有店鋪網絡。從(cong) 2014年開業(ye) 品牌的類型來看，快時尚和設計師品牌較為(wei) 活躍。
　　百貨店的調整變得更加頻繁。杭州百貨大樓計劃與(yu) 銀泰百貨武林店合並，銀泰百貨西湖店升級為(wei) 西湖銀泰城，解百重裝登場後又啟動新一輪調整，尚泰百貨撤出萬(wan) 象城。如何通過改造和調整以提升在購物體(ti) 驗和業(ye) 態豐(feng) 富度等方麵的競爭(zheng) 力是眾(zhong) 多百貨亟需麵對的挑戰。受調整項目增多影響，2014年杭州優(you) 質商鋪市場空置率略有上升，四季度末報4.0%，較2013年末升1.5個(ge) 百分點。購物中心首層平均租金全年上漲1.9%，但受國內(nei) 經濟增長放緩和電商衝(chong) 擊的影響，租金漲幅較2013年的14.7%大幅縮水。
　　麵積達60000平方米的西子國際將是今年的唯一新增供應。盡管電商衝(chong) 擊下實體(ti) 商業(ye) 麵臨(lin) 調整不可避免，但杭州及其附近城市龐大的富裕人口資源將對零售品牌形成持續的吸引力，在低市場空置率的推動下有望進一步帶動租金上漲。今年老舊項目的升級調整和購物中心化仍將繼續上演；同時，以城北、城西為(wei) 代表的新興(xing) 商圈的湧現則昭示多中心商圈格局的逐步形成。
　　工業(ye) 物業(ye) ：
　　需求旺盛成交活躍
　　地價(jia) 將進一步高企
　　2014年前11個(ge) 月，杭州規模以上工業(ye) 增加值同比增長8.7%，增速高於(yu) 2013年同期0.9個(ge) 百分點。工業(ye) 企業(ye) 增長的逐步好轉拉動工業(ye) 土地和物業(ye) 的需求。2014年，杭州主城區及餘(yu) 杭、蕭山地區共成交工業(ye) 用地403宗，總土地麵積近560萬(wan) 平方米；其中蕭山區域土地成交最為(wei) 活躍，占工業(ye) 用地總成交麵積的68%左右。全年工業(ye) 用地價(jia) 格上漲11.3%，漲速較2012年和2013年明顯加快。
　　2014年工業(ye) 廠房、倉(cang) 庫和研發物業(ye) 的平均租金分別上漲6.6%、4.4%和4.6%。杭州作為(wei) 電子商務行業(ye) 的起源地，與(yu) 電商相關(guan) 的物流倉(cang) 儲(chu) 需求活躍；但高標準倉(cang) 庫供應稀缺的局麵在2014年並未有實質性改善，現有優(you) 質項目的出租率均在90%以上，供不應求推動倉(cang) 庫租金繼續上漲。
　　未來兩(liang) 年內(nei) ，杭州近郊地區將出現一些高端物流倉(cang) 儲(chu) 項目，如普洛斯杭州錢江物流園項目，園區規劃可租賃麵積約54000平方米；萬(wan) 通餘(yu) 杭廣德項目，其二期建成後將提供約100000平方米的國際標準物流倉(cang) 儲(chu) 麵積。但上述供應尚不足以改變杭州優(you) 質倉(cang) 儲(chu) 市場供不應求，2015年倉(cang) 庫租金預計將繼續穩步攀升；同時工業(ye) 用地的日益稀缺亦將進一步推高土地價(jia) 格。