回顧2014年，少了以往的紛雜和亂(luan) 象，產(chan) 業(ye) 地產(chan) 正在以一種有序的方式完成著自我價(jia) 值的實現。或“聯姻”或上市，這些企業(ye) 在經曆了多年默默無聞的耕作之後，都以自己的產(chan) 業(ye) 故事打動和吸引著更多的客戶、投資者與(yu) 地方政府。

產(chan) 業(ye) 新城運營風生水起，物流地產(chan) 成兵家必爭(zheng) ，商貿物流地產(chan) 變身平台整合商，形態各異的運營模式極大豐(feng) 富了產(chan) 業(ye) 地產(chan) 的生態圈。盡管酸甜苦辣、發展不一，它們(men) 的生存狀態卻真實反映了中國產(chan) 業(ye) 升級過程中的喜與(yu) 悲。

宏觀政策的改變正從(cong) 市場環境的層麵促動著行業(ye) 聚變，新的投資和運營主體(ti) 紛紛跟進，互聯網思維等新概念也在敲響產(chan) 業(ye) 地產(chan) 的大門，行業(ye) 正以從(cong) 未有過的勢能加速發展繁榮，而2015的產(chan) 業(ye) 地產(chan) 春潮將更為(wei) 可期。

工業(ye) 用地政策變局

從(cong) 傳(chuan) 統意義(yi) 上講，產(chan) 業(ye) 地產(chan) 最重要的要素非土地莫屬。然而今年以來，隨著國家和地方層麵對於(yu) 規範工業(ye) 用地土地出讓和園區招商優(you) 惠政策的規定接連出台，原本工業(ye) 地產(chan) 的政策紅利正在消失。

從(cong) 去年年底到今年上半年，北京、上海、湖南、杭州等地相繼出台了相關(guan) 工業(ye) 用地集約化利用政策，推行工業(ye) 用地彈性出讓製度、“先租後讓”等措施規定。

在各地已有政策落地的情況下，國土資源部又從(cong) 中央層麵對彈性出讓製度、“先租後讓”、差別化地價(jia) 政策以及分期供地方式進行了定調，試圖從(cong) 過去的局部地區城市全麵推廣到全國。在國土資源部的力推下，《國土資源部關(guan) 於(yu) 推進土地節約集約利用的指導意見》於(yu) 9月正式實施。

對比各地的產(chan) 業(ye) 地產(chan) 新政可以發現，以北京和上海為(wei) 代表的一線城市對於(yu) 工業(ye) 用地產(chan) 權分割政策不斷收緊，並明確規定了極為(wei) 苛刻的有條件的分割辦法。與(yu) 此同時，以武漢、青島、杭州為(wei) 代表的二三線城市卻仍在放開產(chan) 權分割用地限製，工業(ye) 用地上物業(ye) 形態也更為(wei) 豐(feng) 富。

公允地說，對比一線城市的產(chan) 業(ye) 集聚能力，中小型城市無論在企業(ye) 質量還是數量上都難以與(yu) 之媲美，即使將產(chan) 業(ye) 園區放在同一起跑線上，先天的缺陷也讓這些城市難以發力。

而上海市在8月12日發布的《關(guan) 於(yu) 中國(上海)自由貿易試驗區綜合用地規劃和土地管理的試點意見》中推出的“綜合用地”概念則給了人們(men) 更多的啟示，以用途混合的土地來靈活管理產(chan) 業(ye) 地產(chan) 用地的措施未來或許可以在部分地區進行複製。

除了針對工業(ye) 用地的新政，12月9日，國務院還發布了《關(guan) 於(yu) 清理規範稅收等優(you) 惠政策的通知》。其中提到，“各地區一律不得自行製定稅收優(you) 惠政策;未經國務院批準，各部門起草其他法律、法規、規章、發展規劃和區域政策都不得規定具體(ti) 稅收優(you) 惠政策”。

政策環境的變化固然限製了部分產(chan) 業(ye) 地產(chan) 商的發展空間，但正如聯東(dong) 集團常務副總裁梁環宇所說，工業(ye) 用地新政是把雙刃劍。“一方麵園區確實難做了;另一方麵，行業(ye) 門檻提高了，這是一個(ge) 幫助行業(ye) 去偽(wei) 存真的過程——越好的城市土地資源越緊張，矛盾越突出，政府就越有選擇餘(yu) 地，可以充分進行考察，最終選擇那些真正管工業(ye) 、做實事的園區開發商和運營商。”

產(chan) 業(ye) 地產(chan) 資本年

原有的政策紅利消失了，但是經過數年的發展壯大之後，越來越多的產(chan) 業(ye) 地產(chan) 商開始得到國際市場上投資人的認可，產(chan) 業(ye) 地產(chan) 迎來了“資本年”。

3月29日，作為(wei) 香港資本市場上第一家主打“中國市場化產(chan) 業(ye) 園開發運營商”概念的公司，武漢產(chan) 業(ye) 地產(chan) 開發運營商光穀聯合正式登陸香港聯交所。6月27日，主打商務園區運營的億(yi) 達中國也在香港聯交所掛牌上市。8月25日，主打“產(chan) 業(ye) 市鎮”的廊坊市產(chan) 業(ye) 地產(chan) 開發運營企業(ye) 宏泰發展也正式登陸港交所主板。

在“衝(chong) 規模”的第一階段結束之後，完成原始積累的產(chan) 業(ye) 地產(chan) 企業(ye) 通過上市將手中的資產(chan) 轉化為(wei) 進行新一輪擴張的資本。

另一方麵，對於(yu) 一些上市準備還不充分的民營產(chan) 業(ye) 地產(chan) 商而言，引入外資私募基金成為(wei) 趨勢。今年5月29日，上海物流地產(chan) 企業(ye) 易商集團出售20%股權予荷蘭(lan) 最大的養(yang) 老基金;而同樣位於(yu) 上海的宇培集團也在今年陸續獲得凱雷、湯森、RRJ和獅城控股的投資。

不過聯手外資基金隻是手段，宇培還是將上市作為(wei) 終極目標。“目前凱雷與(yu) 湯森的第一輪投資已經用完，未來還有追加投資意向，”宇培集團表示，“目前我們(men) 還是要繼續衝(chong) 資產(chan) 規模，為(wei) 2016年上市打好基礎”。

PPP模式興(xing) 起

不論是今年登陸香港資本市場的三隻產(chan) 業(ye) 地產(chan) 新股，還是華夏幸福基業(ye) 這家產(chan) 業(ye) 地產(chan) 老牌勁旅，都有著十分類似的發展模式。雖然說法各不相同，但核心都是“產(chan) 業(ye) +新城”的產(chan) 城融合模式。

10月初，國務院發布了《國務院關(guan) 於(yu) 加強地方政府性債(zhai) 務管理的意見》，明確了地方政府融資的兩(liang) 個(ge) 新方向，一是自發自還的地方債(zhai) ，另一個(ge) 就是PPP。此後，省級PPP(公私合作模式)指導意見接連出台。河北、江蘇、湖南等多省紛紛下發了關(guan) 於(yu) 推廣政府和社會(hui) 資本合作模式的實施意見。

在土地財政收入減少、地方債(zhai) 受到規範等背景下，PPP作為(wei) 化解存量債(zhai) 務以及今後城鎮化基礎設施和市政公用事業(ye) 建設的重要融資渠道，被各界寄予厚望。在這樣的趨勢下，包括中信地產(chan) 在內(nei) 的許多國資背景的房地產(chan) 開發商也紛紛跟進，發布了與(yu) 各個(ge) 地方政府簽訂的PPP戰略。

然而實際上，以華夏幸福基業(ye) 為(wei) 代表的中國民營產(chan) 業(ye) 新城運營商早就開始踐行這種模式。在PPP的合作中，核心在於(yu) 解決(jue) 好“三種關(guan) 係”：企業(ye) 與(yu) 客戶的關(guan) 係、企業(ye) 與(yu) 政府的關(guan) 係以及企業(ye) 自身運營的問題。而不論是華夏幸福基業(ye) 的“產(chan) 業(ye) 新城”，還是宏泰發展的“產(chan) 業(ye) 市鎮”，核心都是在保持與(yu) 地方政府良好合作關(guan) 係前提下解決(jue) 了企業(ye) 自身盈利和城市發展的問題。

在固安模式中，華夏幸福代為(wei) 一級開發和園區招商，也就是代行政府職能，換取的收入是基建費用、土地整理費用、園區服務費的110%，也就是前期費用全部返還後提成10%，以及新增落地投資額的45%。在這個(ge) 過程中，PPP模式既緩解了政府承擔基建職能之後的債(zhai) 務負擔，也利用市場的力量提升了效率。

隨著各地方政府對於(yu) PPP模式的進一步認可，這類民營產(chan) 業(ye) 新城運營商未來還將獲得更大發展空間。

商貿物流地產(chan)

平台夢

麵對阿裏這個(ge) “超級平台商”在資本市場的空前成功，曾經也叱吒中國商業(ye) 圈、甚至獨領風騷好多年的房地產(chan) 商們(men) ，沒有一個(ge) 敢說不暗自羨慕。尤其是在線下同樣具有海量中小企業(ye) 客戶資源的商貿物流地產(chan) 商。

雖然他們(men) 從(cong) 前幾乎完全沒有、也根本不需要通過服務旗下的大批中小企業(ye) 來賺錢，但房地產(chan) 市場的整體(ti) 萎靡讓他們(men) 低價(jia) 拿地快速分割銷售的滾動開發模式受到了威脅。雖然從(cong) 報表上看，他們(men) 的日子比住宅地產(chan) 商還是好過許多，但人無遠慮必有近憂，平台化戰略也成了他們(men) 的共同選擇。

9月14日，五洲國際控股有限公司宣布，平安不動產(chan) 擬於(yu) 5年內(nei) 就五洲國際集團未來的專(zhuan) 業(ye) 批發市場及物流項目進行總額不高於(yu) 人民幣15億(yi) 元的戰略投資。

11月23日，毅德國際控股也宣布，公司的間接全資附屬公司深圳市毅德投資管理有限公司於(yu) 2014年11月22日與(yu) 平安銀行訂立協議。

而與(yu) 優(you) 先選擇打造自身的金融服務平台不同，以卓爾發展與(yu) 華南城為(wei) 代表的另一批商貿物流開發商選擇的是首先完善線上平台。通過植入支付、結算、店鋪線上運營等服務，商貿物流地產(chan) 商可以幫助客戶拓展銷售渠道、提高倉(cang) 儲(chu) 物流鏈服務的運作效率。

不論金融大平台還是電商大平台，對於(yu) 商貿物流地產(chan) 商而言都是殊途同歸。以線下數以萬(wan) 計的中小企業(ye) 為(wei) 核心資源建立服務平台之後，以前的地產(chan) 商有機會(hui) 真正轉型為(wei) “運營商”，在閉合生態圈中拓展新的盈利模式，並實現從(cong) 重資產(chan) 向輕資產(chan) 的跨越。