伴隨著中國消費升級，電商與(yu) 新零售的快速發展，高品質物流倉(cang) 儲(chu) 需求逐年攀升。然而一二線城市倉(cang) 儲(chu) 用地供應正在縮減，供不應求的市場格局短期內(nei) 無法逆轉，倉(cang) 儲(chu) 物流設施稀缺性更加凸顯。正是看到資產(chan) 價(jia) 值上升的廣闊空間，物流地產(chan) 吸引了包括險資在內(nei) 的多方資本趨之若鶩。

在資本力量的推動之下，物流地產(chan) 正迎來多方參與(yu) 的深度整合，電商、物流企業(ye) 等終端用戶開始上升到行業(ye) 鏈的頂端。“物流行業(ye) 的參與(yu) 者更加多元化，並憑借彼此的差異化優(you) 勢不斷深入協作，行業(ye) 發展日趨成熟。”仲量聯行中國區研究部總監周誌鋒表示。

供應緊縮，倉(cang) 儲(chu) 物流設施更稀缺

經曆了十餘(yu) 年的發展，中國已經躋身為(wei) 全球最大的電子商務市場，其快速發展帶來的物流倉(cang) 儲(chu) 需求呈爆發式增長。然而倉(cang) 儲(chu) 物流用地每年的供應量卻在不斷收縮，倉(cang) 儲(chu) 設施供不應求的局麵短期內(nei) 不會(hui) 緩解。

從(cong) 近期政策來看，政府正在縮減倉(cang) 儲(chu) 用地出讓指標。例如上海土地“十三五”規劃提出，計劃將工業(ye) 用地比重從(cong) 目前的27%降低到15%左右，且工業(ye) 用地指標向製造業(ye) 、高新技術產(chan) 業(ye) 傾(qing) 斜，可用於(yu) 物流倉(cang) 儲(chu) 的比例更加縮減。

“從(cong) 趨勢上看，倉(cang) 儲(chu) 物流用地指標的控製將越來越嚴(yan) ，拿地開發的模式未來或將被存量改建、二手收購等方式來代替。提升單位麵積物流倉(cang) 儲(chu) 的租金和效益，是未來更具技術含量的課題。”仲量聯行中國區研究部工業(ye) 地產(chan) 負責人王格格表示。

前景廣闊各方資本競相追逐

供不應求的局麵導致物流倉(cang) 儲(chu) 設施價(jia) 值的快速攀升，且這一趨勢仍將持續。良好的投資前景吸引了包括險資在內(nei) 的多方資本競相湧入倉(cang) 儲(chu) 物流行業(ye) 。

2017年，菜鳥與(yu) 中國人壽共同設立85億(yi) 元人民幣的物流倉(cang) 儲(chu) 基金；江蘇信托攜手萬(wan) 科成立60億(yi) 元人民幣物流基金；更大手筆的還有蘇寧雲(yun) 商與(yu) 深創投設立300億(yi) 元人民幣物流地產(chan) 基金，用於(yu) 投資興(xing) 建及收購高標準倉(cang) 儲(chu) 物流設施，未來計劃管理倉(cang) 儲(chu) 規模1200萬(wan) -1500萬(wan) 平方米。

近期進入物流行業(ye) 的資本方具有幾個(ge) 特點：一是國資背景雄厚；二是選擇合作的平台多元化，開發商、電商、物流企業(ye) 均有；三是資本方僅(jin) 純資本投資，由合作方具體(ti) 操盤運營。

王格格分析認為(wei) ：“物流地產(chan) 之所以備受關(guan) 注，不僅(jin) 因其發展潛力大，還在於(yu) 成熟物流資產(chan) 風險小、空置率低、回報相對較高。從(cong) 相關(guan) 數據來看，當前物流地產(chan) 租金淨回報率能達到5%-6%，且全國整體(ti) 優(you) 質倉(cang) 儲(chu) 物業(ye) 的平均租金連年上漲，而空置率水平則始終維持低位。”

“中國物流地產(chan) 在資本的強力介入之下，行業(ye) 正迎來深層次、多維度整合，大浪淘沙，擁有強大運營能力的企業(ye) 將持有核心優(you) 勢。”仲量聯行中國區工業(ye) 地產(chan) 部物流地產(chan) 總監黃暉表示。