倉(cang) 儲(chu) 物流用地供應逐年緊縮，需求強勁的單層庫供應不足，多層庫空置率卻達到37.8%，市場的“偏好”致使成都倉(cang) 儲(chu) 物流地產(chan) 出現了分裂的產(chan) 品供需境況。因政策性因素提高物流項目的容積率，成都未來倉(cang) 儲(chu) 物流市場還將加大多層庫的市場供應，單層庫將變得更為(wei) 緊俏。
　　品牌物流開發商匯集電子商務提速
　　今年8月，上海宇培集團成功完成其中國西部地區首個(ge) 物流項目的收購，總投資達5.2億(yi) 元人民幣，這是成都青白江區引進的首個(ge) 全國十強物流地產(chan) 開發商的高標準倉(cang) 儲(chu) 物流設施項目。
　　此前，眾(zhong) 多國內(nei) 外知名物流倉(cang) 儲(chu) 開發商均將成都視為(wei) 開拓中西部市場的首選城市，以完善其在內(nei) 陸地區的物流網絡布局，雙流、新都、龍泉三個(ge) 核心聚集地逐漸成型。

據世邦魏理仕統計，截止2015年第三季度，主要物流開發商在成都布點已有7家，其中包括普洛斯、嘉民、安博、維龍易商、寶灣、宇培知名物流地產(chan) 開發企業(ye) ，基本競爭(zheng) 格局形成，也因眾(zhong) 多的知名物流地產(chan) 開發品牌的入駐，成都倉(cang) 儲(chu) 物流地產(chan) 市場在短短幾年時間實現了升級。

但相較於(yu) 北上廣深等地，成都物流地產(chan) 起步較晚。“2008年以前的成都倉(cang) 儲(chu) 物流市場，僅(jin) 停留於(yu) 簡單的磚混結構建築或是農(nong) 民棚，還沒有明確的倉(cang) 儲(chu) 物流地產(chan) 概念。”仲量聯行成都工業(ye) 地產(chan) 部負責人景頤介紹。“成都真正的倉(cang) 儲(chu) 物流地產(chan) 發端於(yu) 2009年，2012年進入了快速發展期，其中電子商務是成都倉(cang) 儲(chu) 物流地產(chan) 的重要助推器。”
　　以知名物流地產(chan) 開發商普洛斯租賃客群為(wei) 例，世邦魏理仕提供數據顯示，2012年—2014年中，普洛斯在華和行業(ye) 租戶占比中，電子商務由2012年的15%漲至2014年的25%，增速高於(yu) 第三方物流及其他行業(ye) 。

這一增勢也悉數表現於(yu) 成都市場。今年7月，京東(dong) 曾與(yu) 成都市政府正式簽署電子商務進農(nong) 村戰略合作協議；10月15日，京東(dong) 與(yu) 四川省政府簽署戰略合作框架協議，深化農(nong) 村電子商務市場被列為(wei) 協議內(nei) 容之一，而在去年，京東(dong) 就已有多個(ge) 優(you) 質物流項目新租或擴租，整體(ti) 上共新租用約50,000平方米。
　　另有消息，阿裏巴巴或有意在成都龍泉驛區投資10億(yi) 元以上建設西部物流運營中心，建設國際化高端倉(cang) 儲(chu) 設施、電子商務經營中心和訂單生產(chan) 中心。電子商務的強勁發展勢頭促使其需要更多的倉(cang) 儲(chu) 物流項目實現物流運轉，將有助於(yu) 成都倉(cang) 儲(chu) 物流項目的進一步租賃去化。
　　世邦魏理仕華西區工業(ye) 及物流服務部副董事尤鵬偉(wei) 曾對物流地產(chan) 租賃對象地產(chan) 作了深入分析，“其主要租賃對象為(wei) 電子商務企業(ye) 、汽車配件行業(ye) 、三方物流企業(ye) 以及零售商。從(cong) 需求麵積來看，依次為(wei) 第三方物流、電商、零售商和汽車零配件。”尤鵬偉(wei) 說。
　　顯然，品牌物流地產(chan) 開發的高標準倉(cang) 庫更契合電子商務倉(cang) 儲(chu) 需求，“包括其他城市，電子商務都是倉(cang) 儲(chu) 物流地產(chan) 強勁的助推器，他們(men) 租賃現成的物業(ye) ，有的也會(hui) 根據需求定製倉(cang) 庫，同時還有部分電商選擇自建，電商需求明顯。”景頤補充說。
　　土地供應逐年緊縮倉(cang) 儲(chu) 物流地價(jia) 、租金看漲
　　電子商務的迅速拓展及衍生的第三方物流倉(cang) 儲(chu) 麵積的擴張，都使得倉(cang) 儲(chu) 物流地產(chan) 的發展前景可期。“但眼前的事實是，核心區域短期內(nei) 將要建成的倉(cang) 庫供應量劇增，倉(cang) 庫去化率略有放緩，但土地供應已經緊縮，開發商新獲取土地的難度已加大，成本也高。”高力國際中國區產(chan) 業(ye) 及工業(ye) 地產(chan) 服務執行董事鄧懿君如是說。
　　據仲量聯行統計，2012年，大成都範圍內(nei) 倉(cang) 儲(chu) 物流用地供應63宗，2014年供應26宗，而2015年到目前為(wei) 止是4宗，物流用地供應收緊明顯，且主要供應於(yu) 龍泉、雙流、新都、新津、青白江這五大物流倉(cang) 儲(chu) 核心區域。
　　土地供應的放緩，間接促使倉(cang) 儲(chu) 物流地價(jia) 的抬升。在世邦魏理仕2015年第三季度報告中指出，受倉(cang) 儲(chu) 物流較少的土地供應影響，本季各主要物流園區均錄得土地價(jia) 格上漲，其中龍泉以及新津地區漲幅居首。倉(cang) 儲(chu) 物流地價(jia) 環比增長6.6%至602.2元每平方米，在相比去年，今年前三季度明顯的地價(jia) 增長。

另據世邦魏理仕提供數據顯示，成都優(you) 質倉(cang) 儲(chu) 物流市場總存量達144萬(wan) 平方米，市場整體(ti) 空置率為(wei) 16.9%，主要集中在龍泉、雙流、新都、青白江、新津等區域，其中龍泉、空港和新都三大核心板塊的存量占比近八成。
　　盡管土地供應緊縮，但成都倉(cang) 儲(chu) 物流地產(chan) 市場仍舊保持了定量的供給。高力國際鄧懿君認為(wei) ，“短期內(nei) 供應量過大，原因是最近幾年各大開發商大量拿地。但從(cong) 長期來看，作為(wei) 中西部最核心的城市，同時隨著電商的大力發展，新建成項目也將逐漸達到穩定的出租率水平。”
　　在世邦魏理仕尤鵬偉(wei) 看來，“雖短期內(nei) 存在個(ge) 別區域過剩的情況，但從(cong) 未來的發展來看，隨著城市的擴張、人口的流入、需求市場的擴大、商品流通對物流效率的更高訴求等等，目前成都市場的總體(ti) 供應量肯定是遠遠不足的。”
　　從(cong) 開發商角度而言，物流地產(chan) 作為(wei) 新興(xing) 的一項投資熱點不無優(you) 勢，高力國際鄧懿君認為(wei) ，“在不考慮項目退出的前提下，從(cong) 現金流角度來講，倉(cang) 儲(chu) 的收益率更高，對於(yu) 低空置率的穩定期倉(cang) 儲(chu) 項目，年租金回報率可以接近7%以上，高於(yu) 寫(xie) 字樓的租金回報。”

而在未來，成都2015年到2017年還將有持續的倉(cang) 儲(chu) 物流地產(chan) 項目供給，龍泉將保持穩定的增長，空港物流園將會(hui) 在2017年有定量的供應。目前，成都物流倉(cang) 儲(chu) 平均租金為(wei) 不到30元/平方米的水平，尤鵬偉(wei) 認為(wei) ，成都目前屬於(yu) 中上水平，租金增長空間很大，未來2-3趨於(yu) 平穩、緩慢增長，3年後租金可能會(hui) 有明顯提升。
　　單層庫供應不足多層庫空置率走高
　　目前，成都市場仍舊有24.336萬(wan) 平方米的倉(cang) 儲(chu) 物流項目空置，而在這個(ge) 數據中，多層庫的空置率占到了37.8%，而單層庫空置率僅(jin) 有8.1%。
　　世邦魏理仕在2015年第三季度報告中指出，市場對單層倉(cang) 庫的需求依然強烈，2015年第三季度單層庫淨吸納量占全市總吸納量的比例近9成，至季末，單層庫整體(ti) 空置率環比下降3個(ge) 百分點至8.1%，市場可租賃麵積進一步減少。
　　單層庫與(yu) 多層庫的淨吸納量懸殊，這源於(yu) 市場對於(yu) 單層庫的接受度更高。尤鵬偉(wei) 指出，單層庫相較於(yu) 多層庫優(you) 勢眾(zhong) 多，單層庫因貨物裝卸效率高、園區車動線簡單、交通事故率更低而備受青睞，而多層坡道倉(cang) 庫的一樓以上部分的地麵承載力往往難以達到要求，且一樓部分采光往往受限，租戶照明成本增加，此外，在不考慮分攤土地成本的情況下，多層坡道倉(cang) 庫單位麵積的投資成本更高，且多層坡道倉(cang) 庫的坡道斜率和彎道幅度對運輸車輛有一定程度的限製，降低了卸貨效率。

從(cong) 數據上來看，在2010年到2015年間，成都單層庫的淨吸納量多數時間段均高於(yu) 多層庫，多層庫的空置率也明顯高於(yu) 單層庫，市場對於(yu) 單層庫的“偏好”明顯。
　　但更為(wei) 嚴(yan) 峻的是，未來市場還將加大多層庫與(yu) 單層庫的供應量差距。尤鵬偉(wei) 告知，“由於(yu) 政府對土地集約化利用、項目投資強度和稅收強度提出了更高的要求，其表現形式之一就是提高物流項目的容積率，目前成都正處於(yu) 單層庫向多層庫的過渡期。”
　　這意味著，在同一平方米的土地上，開發商將修建更多的建築麵積，結果就是提高建築高度，提升容積率。在住宅地產(chan) 更為(wei) 受歡迎的容積率的提升，但在物流地產(chan) 的開發中，並不非一件好事，這決(jue) 定著做出來的倉(cang) 庫是否能夠短時間內(nei) 得到租賃。
　　高力國際鄧懿君解釋，對於(yu) 倉(cang) 庫來說，作為(wei) 租戶的物流公司對於(yu) 運作成本敏感度非常高，而對於(yu) 倉(cang) 庫的物流成本不光指租金，還包括單位時間內(nei) 的運作效率。舉(ju) 例來說：同樣一車貨物，要運到倉(cang) 庫的二層，不僅(jin) 車輛開上坡道需要更多時間，同時還會(hui) 增加更多的汽油（柴油）成本。
　　雖單層庫更受市場歡迎，但政策性集約化利用土地要求將單層庫建設規模壓縮，更為(wei) 直觀的表現是，自2012年開始，雙流、龍泉、新都就未有一例單層倉(cang) 庫項目通過建設許可。
　　因此，在目前多層庫已經出現高空置率的現狀下，因政策性因素，未來倉(cang) 儲(chu) 物流地產(chan) 供應將會(hui) 出現更大體(ti) 量的多層庫，單層庫將變得更為(wei) 緊缺。
　　高力國際鄧懿君認為(wei) ，政府從(cong) 土地集約化的角度，加大容積率，短期內(nei) 造成市場供需畸形，後期的發展要看區域實際供需失衡的嚴(yan) 重程度來判斷，核心區域如果租戶沒有單層庫可選，也隻有選擇高標準的坡道多層庫。
　　仲量聯行景頤對多層庫的去化前景更為(wei) 樂(le) 觀，“包括上海廣州深圳，多層庫已經在市場上出現並得以使用。現在成都市場也有高標準的多層庫陸續投放，市場對多層庫的接受程度也在慢慢提高，但還需要給市場一點時間，隨著成都倉(cang) 儲(chu) 物流市場走向發展快車道，物流地產(chan) 開發商不斷去完善多層庫的技術指標，拓寬坡道、增加上層層高、改進電梯設備等方麵，市場對多層庫的接受度會(hui) 越來越高，相信在未來，多層庫的市場會(hui) 逐漸繁榮起來。”