當前，物流園區熱持續不減，物流地產(chan) 引發廣泛關(guan) 注。無論物流園區還是物流地產(chan) ，說的都是一件事，或者說是一件事的兩(liang) 個(ge) 方麵。但是，我們(men) 還是有所區分：注重開發的，我們(men) 依然把它稱為(wei) 物流地產(chan) （物流空間提供商）；注重運營的，我們(men) 才稱之為(wei) 物流園區（物流服務運營商）。
　　趨之若鶩的電商、地產(chan) 開發商以及資本的強勢進入，推高了物流園區的開發熱度以及四方平台雨後春筍般此起彼伏的喧鬧。到底是陷阱還是餡餅，熱中要有理性思考。
　　風口來了，並不是什麽(me) 都能飛的
　　當下經濟下行壓力增大以及物流產(chan) 業(ye) 保持中高速發展，打開了物流園區的窗口期。經濟結構雖然調整，但是電商的快速發展，使得物流的需求不減。2014年物流收入超過7萬(wan) 億(yi) ，其中電商物流就占了2萬(wan) 億(yi) 。加上互聯網的應用和鐵路航空的市場化進程加快，呈現出千軍(jun) 萬(wan) 馬奔物流的局麵。京津冀、一帶一路等國家戰略，以及《全國物流園區發展規劃》、《物流業(ye) 發展中長期規劃》的實施和地方政府招商需要，使得物流園區的興(xing) 起進入白熱化狀態。
　　物流園區確實具有經濟管理和業(ye) 務發展的雙重功能，但是小散亂(luan) 差也是中國物流企業(ye) 目前現狀的真實寫(xie) 照。動輒幾百畝(mu) 上千畝(mu) 甚至上萬(wan) 畝(mu) 的物流園區，一定會(hui) 麵臨(lin) 著重新洗牌，而且不會(hui) 遙遠！
　　關(guan) 注趨勢，就是關(guan) 注未來
　　在過去的短短幾年時間裏，物流產(chan) 業(ye) 一直熱度不減。物流產(chan) 業(ye) 特別是物流園區的爆發式發展，源於(yu) 三個(ge) 關(guan) 鍵點：
　　一是與(yu) 傳(chuan) 統商貿結合，實現商貿物流一體(ti) 化；
　　二是與(yu) 金融的結合，資本的全麵介入，打開了物流產(chan) 業(ye) 的供應鏈通道；
　　三是與(yu) 互聯網的結合，因為(wei) 信息技術的廣泛應用，助推了物流產(chan) 業(ye) 的內(nei) 部管理和網絡化布局。
　　但是我們(men) 不得不看到，物流園區有它自身的客觀要求，呈現出必然的發展趨勢：
　　（1）網絡化。物流的本質特征決(jue) 定的，大網絡，大市場；小網絡，小市場；沒網絡，沒市場。要麽(me) 整合別人，要麽(me) 被別人整合。沒有其他選擇！
　　（2）產(chan) 業(ye) 化。主要指物流園區的開發主體(ti) 發生變化了。從(cong) 原來的政府主導或者物流企業(ye) 主導，演變為(wei) 物流地產(chan) 開發。
　　（3）綜合化。從(cong) 單純的倉(cang) 儲(chu) 到物流產(chan) 業(ye) 新城，到O2O，進入到物流園區的4.0時代。
　　（4）專(zhuan) 業(ye) 化。園區平台能夠為(wei) 入駐企業(ye) 提供增值服務特別是業(ye) 務成長服務。
　　（5）平台化。園區本身就是四方平台，依托信息技術，把物流空間提供商和物流運營服務商有效結合。至少目前看，單純的信息平台還沒有找到可以獨立生存的路徑。
　　（6）集聚化。把管理功能和業(ye) 務功能協同起來，實現統一管理、產(chan) 業(ye) 整合和綜合服務。
　　物流園區，開拓視野求發展
　　其實，物流園區的具體(ti) 業(ye) 態可以有多種，而且越來越專(zhuan) 業(ye) 化才能形成規模效應。除了存量的整合外，注重增量更有新的機會(hui) ：
　　（1）電商快遞。不僅(jin) 僅(jin) 是集中引入快遞企業(ye) ，而且要從(cong) 產(chan) 業(ye) 鏈上進行整合，實現共同配送。
　　（2）農(nong) 產(chan) 品冷鏈。特別是生鮮配送，機會(hui) 很大，但是尚需時日。
　　（3）眾(zhong) 創空間。物流園區要成為(wei) 中小物流園區創業(ye) 成長的孵化器和加速器。
　　（4）內(nei) 陸港。迎合一帶一路國家戰略和跨境電商的發展。
　　（5）專(zhuan) 業(ye) 商貿物流市場。特別是汽配、五金、機械、基礎建材等。
　　（6）流通加工企業(ye) 。
　　但是，無論如何，物流園區項目都要本著“統籌規劃，分期實施，搭建平台，做好服務”的原則來進行。
　　理性思考，重點關(guan) 注的幾個(ge) 問題
　　為(wei) 享受“餡餅”，避免“陷阱”，我們(men) 建議進入物流地產(chan) 要重點關(guan) 注以下問題：
　　（1）去地產(chan) 化思維。要更多從(cong) 物流園區的運營的角度去思考，而不是單純的開發。持有的資產(chan) 如何運營，直接關(guan) 係到項目的成敗！
　　（2）理清盈利模式。要實現項目整體(ti) 的可持續性發展，而不是單個(ge) 項目的盈利。
　　（3）重視前期市場調研。沒有市場，沒有客戶，就沒有開發，更沒有運營。
　　（4）分期實施。重資產(chan) 投資項目，市場也有一個(ge) 逐步培育的過程，不可貪大求全，陷入泥潭。
　　（5）運營為(wei) 王。在項目前期，就要考慮好園區信息平台的搭建，就要考慮好園區統一結算的供應鏈金融服務，就要考慮好業(ye) 務運營體(ti) 係的完善。