7日，戴德梁行發布報告稱，四年後深圳甲級寫(xie) 字樓可見供應量將達到555.4萬(wan) 平方米，為(wei) 過去10年供應量的3倍。入市寫(xie) 字樓體(ti) 量如此之大，未來空置率將被拉高，市場競爭(zheng) 加劇成為(wei) 必然。
　　此外，受土地緊缺和政策利好因素影響，深圳優(you) 質的物流倉(cang) 儲(chu) 的租金一路走高，引來投資者的關(guan) 注。但另一方麵，零售物業(ye) 受整體(ti) 經濟下行、電商衝(chong) 擊等因素，招租麵臨(lin) 較大的壓力。
　　巨量甲級寫(xie) 字樓將入市
　　戴德梁行的報告顯示，截至2015年上半年，太平金融大廈和SCC中洲控股中心的入夥(huo) 拉升全市甲級寫(xie) 字樓總存量至266.9萬(wan) 平方米。新增供應及存量物業(ye) 的持續消化令甲級寫(xie) 字樓累計吸納量達到12.7萬(wan) 平方米，且空置率保持在5.2%的較低水平。在持續活躍的市場需求驅動下，全市甲級寫(xie) 字樓租金比去年底增長5.7%至每月每平方米249元。其中，受前海規劃利好持續發酵以及前海蛇口自貿區因素的影響，南山區甲級寫(xie) 字樓租金增長7.3%至每月每平方米191.4元。
　　值得關(guan) 注的是，甲級寫(xie) 字樓租金持續上漲帶來的壓力促使科技類企業(ye) 從(cong) 核心區域轉移到CBD外圍、南山、羅湖等非核心區域辦公，這些片區供應相對充足且有明顯的價(jia) 格優(you) 勢。鑒於(yu) 深圳寫(xie) 字樓市場較為(wei) 活躍，包租客也伺機入市。
　　對於(yu) 下半年市場走向，戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端認為(wei) ，短期內(nei) 深圳甲級寫(xie) 字樓市場不會(hui) 出現太大變動，租金料將保持穩中微漲態勢。從(cong) 中長期來看，未來四年深圳甲級寫(xie) 字樓可見供應量將達到555.4萬(wan) 平方米，為(wei) 過去10年供應量的3倍，供應放量無疑將給租金帶來壓力。從(cong) 區域分布來看，由於(yu) CBD商務氛圍濃厚且配套成熟，市場需求對甲級寫(xie) 字樓有較強的吸納能力，加之新增供應多以金融總部物業(ye) 為(wei) 主，對市場影響相對有限。而南山前海及後海片區等新興(xing) 區域商務氛圍還有待培育，甲級寫(xie) 字樓的租金將經受考驗，空置率或將被進一步推高。
　　優(you) 質物流倉(cang) 儲(chu) 租金增4%
　　隨著前海蛇口自貿區的建立，無論對自貿區本身的保稅物流倉(cang) 儲(chu) ，還是自貿區周邊乃至全市的物流園區及高端倉(cang) 儲(chu) ，都存在著巨大的需求。其中，電商的迅猛發展帶動倉(cang) 儲(chu) 物流產(chan) 業(ye) 不斷壯大，中小規模電子商務企業(ye) 依賴的第三方物流業(ye) 對倉(cang) 儲(chu) 物業(ye) 需求也有所增加。
　　但受土地資源緊缺的製約，深圳鮮有倉(cang) 儲(chu) 物流用地供應。因此，供不應求的情況讓深圳優(you) 質物流倉(cang) 儲(chu) 的租金一路走高。截至上半年，深圳優(you) 質物流設施平均租金比去年底增長4.0%至每月每平方米43.9元，空置率降至3.1%。
　　DTZ戴德梁行華南區工業(ye) 及物流地產(chan) 部董事嚴(yan) 其發先生認為(wei) ，短期來看，供不應求將助推優(you) 質倉(cang) 儲(chu) 物業(ye) 租金持續走高。中長期來看，在多元化的貨運業(ye) 務需求以及對物流效率追求的帶動下，深圳倉(cang) 儲(chu) 物業(ye) 功能也在逐步走向細分及智能化，雲(yun) 倉(cang) 儲(chu) 、智慧倉(cang) 儲(chu) 、倉(cang) 儲(chu) 金融或以倉(cang) 儲(chu) 為(wei) 核心集成各類服務的倉(cang) 儲(chu) 生態係統很可能成為(wei) 介入資本重點關(guan) 注的方向。
　　零售項目招租壓力大
　　受電商和消費增速放緩等因素影響，轉型成為(wei) 了零售業(ye) 避不開的話題。據張曉端介紹，盡管個(ge) 別購物中心在今年上半年間整體(ti) 的招商情況不盡如人意，營業(ye) 額也出現了一定程度的下滑，但基於(yu) 購物中心積極的品牌業(ye) 態調整，上半年深圳購物中心平均租金穩中有升。羅湖區、南山區租金分別比去年底增長1.2%、0.9%，分別至每月每平方米1450元和814元。福田區大部分購物中心經營良好，餐飲業(ye) 態表現尤為(wei) 突出，該區平均租金增長7.2%至每月每平方米1040元，帶動全市優(you) 質購物中心平均租金微升3.7%至每月每平方米917.4元。購物中心整體(ti) 租金走高同時，空置率進一步降至6.3%。
　　但是，伴隨著下半年兩(liang) 個(ge) 大型的購物中心的入市，深圳整體(ti) 零售項目的招租難度將有所加大。受到部分行業(ye) 消費增速趨弱、個(ge) 別項目經營平淡以及品牌調整的影響，深圳優(you) 質購物中心整體(ti) 租金料將穩中微降。
　　“同質化趨勢比較明顯，開發企業(ye) 對商業(ye) 項目的招商及租金策略仍有所堅持。”張曉端認為(wei) ，差異化的策略才能讓購物中心擁有競爭(zheng) 力。除特色餐飲、電影院、親(qin) 子教育等體(ti) 驗性業(ye) 態外，諸如多元化書(shu) 店、藝術展覽、醫療診所、球館等新興(xing) 業(ye) 態也將成為(wei) 購物中心大力招商的方向。