記者9日從(cong) DTZ戴德梁行2015年首場房地產(chan) 市場分析新聞發布會(hui) 上獲悉，物流地產(chan) 來襲，武漢成商家必爭(zheng) 之地。據戴德梁行分析，武漢土地市場遭遇開年“冷清”，本季度土地成交量價(jia) 齊跌。住宅市場方麵，市場本季度月度變化較為(wei) 明顯，目前讓利跑量仍是眾(zhong) 多開發商首要任務，隨著年初頒布和實施的多項政策與(yu) 前期政策利好疊加發揮影響，市場供求關(guan) 係或將逐步趨於(yu) 健康。寫(xie) 字樓方麵，由於(yu) 部分項目入市時間被迫延期，市場以消化現有存量為(wei) 主，整體(ti) 空置率下降，然而，待下半年多個(ge) 項目集中入市後，供應激增或將成為(wei) 市場的主要問題。商鋪市場方麵，交通網絡的快速發展雖暫時帶來市場空置率的上升，但在後期或將為(wei) 沿線商圈帶來多項利好。此外，韓資品牌紛紛進入武漢市場，古田區域逐漸興(xing) 起，商鋪市場競爭(zheng) 依舊激烈。工業(ye) 市場方麵，在良好的區位條件與(yu) 強大的需求下，武漢工業(ye) 市場發展勢不可擋，未來將成為(wei) 各物流商家拓展華中地區市場的必爭(zheng) 之地。

土地市場冷清

本季度，住宅庫存高企及資金壓力大等問題，使得開發商拿地積極性依舊不高。據DTZ戴德梁行武漢公司研究部數據統計，2015年第一季度武漢土地成交麵積僅(jin) 為(wei) 141萬(wan) 平方米，相比去年同期下降25.4%;成交金額為(wei) 109億(yi) 元，同比下降14.8%。繼2014年的寒冬後，土地市場回暖仍在等待之中。

從(cong) 區域來看，在新洲區大麵積成交的拉動下，遠城區成交麵積占比大幅上漲35個(ge) 百分點。除新洲外，漢陽及東(dong) 西湖也為(wei) 本季度成交主力，三區占全市土地成交總量的55.7%。溢價(jia) 成交地塊占比與(yu) 同期相比有明顯下降，底價(jia) 成交、流拍和撤牌占比相應有所增加。

在土地用途方麵，綜合用地和住宅用地仍是武漢土地市場的成交主力，兩(liang) 者占比超8成。商服用地成交占比同比增加10個(ge) 百分點至19%。競得企業(ye) 中，國企拿地相對活躍，其競得土地麵積占總量的54%，超民企12個(ge) 百分點。

量升價(jia) 穩依然是今年樓市主基調

本季度為(wei) 傳(chuan) 統春節淡季，與(yu) 此同時多項政策陸續實施、出台，欲給力住宅市場：1月公積金互提互貸新政正式實行，2月央行降準降息為(wei) 樓市加碼，3月初《不動產(chan) 登記暫行條例》正式進入實操階段，季度末二套房貸首付比例下限、公積金二套房貸下調，為(wei) 樓市再添一把火以促回暖。

在市場供應方麵，雖然1、2月武漢主城區住宅供應創同期曆史新高，但是進入3月供應量一反常態，出現銳減，導致本季度整體(ti) 供應量同比下降4.6%至199.1萬(wan) 平方米，環比下降42.0%。供應區域分布上，漢陽中心及關(guan) 山片區仍保持主力地位，兩(liang) 者供應占主城區供應總量44.8%。青山片區同比降幅最大，為(wei) 75.2%。2月在春節淡季的影響下成交量環比下降55.1%。然而進入3月，在前期限購限貸鬆綁等利好政策影響下，成交量迅速回暖，環比上漲近一倍，並刷新了曆史同期銷量記錄。一升一降使得本季度武漢主城區商品住宅成交量整體(ti) 環比下降32.7%至 24,441套，但同比上漲30.8%。

成交價(jia) 方麵，據DTZ戴德梁行武漢公司研究部數據統計，1月至3月期間，武漢主城區商品住宅成交均價(jia) 環比微降0.9個(ge) 百分點至每平方米9,982元，但同比上漲5.7%。分區域看，關(guan) 山區以6,714套居於(yu) 成交量首位，漢口中心以15,005元居於(yu) 成交價(jia) 首位。

大量開發商現階段仍將視讓利跑量為(wei) 主要任務，從(cong) 而緩解其資金壓力，故本行預期成交價(jia) 短期內(nei) 不會(hui) 出現大幅上漲。隨著春節淡季影響逐漸退去，在寬鬆政策的利好下，預計下季度市場成交量將有所回升。整體(ti) 來說市場處於(yu) 穩定調整期，在今年與(yu) 去年各項利好政策疊加的影響下，市場供求關(guan) 係或將逐步趨於(yu) 健康。

新寫(xie) 字樓項目延期，市場暫以消化存量為(wei) 主

從(cong) 空置率看，受國內(nei) 宏觀經濟增速放緩及工程進度滯後等因素的影響，部分項目入市時間被迫延期，市場以消化現有存量為(wei) 主，整體(ti) 空置率環比下降2.0個(ge) 百分點至15.7%。由於(yu) 大多數企業(ye) 在進行選址與(yu) 搬遷時優(you) 先選擇剛退租或即將退租的物業(ye) ，本季度全市淨吸納量僅(jin) 2.0萬(wan) 平方米。由於(yu) 部分樓宇較好的入駐情況及戰略發展需求，導致部分寫(xie) 字樓提升租金至每平方米每月125.4元，環比上漲2.0%，同比上漲6.8%。

從(cong) 成交企業(ye) 看，搬遷及搬遷加擴租仍是其主要驅動因素;另外，以往大量優(you) 質寫(xie) 字樓的入市吸引了眾(zhong) 多企業(ye) 新進武漢，提升該驅動因素占比至24%。在行業(ye) 分類方麵，本季度租賃需求主要集中在金融與(yu) 數字新媒體(ti) 產(chan) 業(ye) ，其中P2P網絡金融公司表現尤為(wei) 突出。同時，製造及專(zhuan) 業(ye) 服務類企業(ye) 延續上季度表現，保持了較為(wei) 強勁的租賃需求。

隨著下半年多個(ge) 優(you) 質項目或將集中入市，屆時武漢優(you) 質甲級寫(xie) 字樓市場將出現進一步調整，租金將會(hui) 有所波動，空置率將有所回升。供應激增或將是武漢寫(xie) 字樓市場未來發展道路上難以避免的問題，但良好的商務環境將會(hui) 有助於(yu) 新興(xing) 企業(ye) 的成長與(yu) 發展，而這些企業(ye) 也或將為(wei) 未來寫(xie) 字樓市場需求提供源源動力。

抓緊交通體(ti) 係規劃機遇助商業(ye) 物業(ye) 升級　武漢商業(ye) 將迎來多元化競爭(zheng)

武漢市國土資源和規劃局表示，武漢今年將修編綜合交通體(ti) 係規劃，計劃至2049年將武漢打造成國際樞紐城市、世界公交都市。本行認為(wei) ，交通體(ti) 係構建對武漢商鋪市場影響表現為(wei) “先種樹，後乘涼”。據DTZ戴德梁行武漢公司研究部數據統計，本季度武漢整體(ti) 空置率環比上漲0.4個(ge) 百分點至8.2%。究其原因，一是去年年底4號線二期開通，武漢摩爾城抓住時機，於(yu) 本季度開始籌備為(wei) 期六個(ge) 月的硬件升級與(yu) 品牌調整，帶動王家灣商圈空置率微漲1.6個(ge) 百分點;二是地鐵6號線封路施工對中山大道商圈持續產(chan) 生影響：部分成長型商戶麵對租金壓力時選擇退租，使得該商圈空置率微漲1.1個(ge) 百分點。但隨著二環線“畫圓”、BRT快速公交通車和軌道交通的發展，武漢各商圈周邊交通將逐步實現自我“微循環”，這將對各商圈內(nei) 租金、空置率、品牌檔次等帶來多方麵的利好影響。

在品牌方麵，武漢商鋪市場新入品牌繼續保持多樣化的國際色采。“韓國熱”遍地開花，看好武漢餐飲市場，咖啡陪你、漫咖啡等韓國咖啡品牌擴店勢頭強勁，其良好的市場表現也吸引了炸雞品牌Pelicana(百利家樂(le) )於(yu) 本季度進入武漢市場，加劇了餐飲業(ye) 的多元化競爭(zheng) 。此外，歐美奢侈品牌熱度不減，Giorgio Armani、Fendi、Byblos等品牌首次入漢。檔次升級已成為(wei) 武漢國際廣場、漢街萬(wan) 達等各大商場搶占顧客的重要策略之一。

開年來武漢商鋪市場的“新年新氣象”有三。一是“新秀”：今年武漢還將有至少13家商業(ye) 體(ti) 入市，屆時將為(wei) 商業(ye) 市場帶來約133萬(wan) 平方米的新增供應。二是“興(xing) 起”：從(cong) 區域看，古田宜家薈聚購物中心、凱德古田廣場、海爾“智慧城”等將落戶古田。礄口古田區憑借人口基礎與(yu) 地價(jia) 優(you) 勢，聚集了眾(zhong) 多大牌開發商，成為(wei) 新興(xing) 熱點地區;此外，漢口區域商業(ye) 亦正呈現由中心向外圍擴散的新趨勢。三是“新潮”：樂(le) 天瑪特超市華中首家1號店即將落戶南湖武昌府，“漢韓合資”的韓國城也計劃於(yu) 2016年落成，之後包括樂(le) 天百貨、韓華集團等來自韓國的約2,000家食品、文化和服務企業(ye) 亦將陸續進駐於(yu) 此。武漢零售市場多元化競爭(zheng) 已是勢不可擋。

電商拿地自建物業(ye) 漸成潮流　武漢成商家在華中的必爭(zheng) 之地

租金方麵，由於(yu) 傳(chuan) 統高標庫物流商年後的租金調整，武漢高標庫整體(ti) 租金升至每月每平米26.5元，環比上漲1.2%。然而，去年位於(yu) 非傳(chuan) 統優(you) 勢區的高標庫大量入市，使得整體(ti) 租金同比下降6.5%。

空置率方麵，受春節假期因素影響，部分商家表現出臨(lin) 時增倉(cang) 的需求。另外，電商拿地自建物業(ye) 的趨勢越來越明顯，例如唯品會(hui) 和京東(dong) 就已遷入自建高標庫。此外，由於(yu) 去年年底短期內(nei) 的大量集中供應令武漢市場整體(ti) 的空置率較高，而本季度增減相抵，使得整體(ti) 空置率變化不大，僅(jin) 微降1個(ge) 百分點至50%。

從(cong) 現狀看，電商分布組團，以京東(dong) 、唯品會(hui) 、蘇寧為(wei) 代表的電商均已紮根武漢，形成了東(dong) 西湖保稅區為(wei) 代表的成熟電商組團，後續又出現了江夏和葛店這類新興(xing) 電商組團。此外，武漢憑借其九省通衢的地理優(you) 勢，良好的政策與(yu) 科技環境，其物流樞紐城市戰略地位正逐年提升，從(cong) 而吸引了眾(zhong) 多知名物流地產(chan) 商相繼啟動占位計劃，其中以GLP表現最活躍。展望未來，根據美國每1億(yi) 美元GDP對10,000平方米高標庫麵積的比例測算，截止2014年年底，武漢高標庫需求容量為(wei) 1,604萬(wan) 平方米，市場潛力巨大。在良好的宏觀條件與(yu) 強大的需求下，武漢工業(ye) 市場已成焦點，前景看好。