來自戴德梁行《武漢高端物流市場2015年回顧》的報告顯示，2015年武漢物流地產(chan) “變局”，越來越嚴(yan) 厲的土地政策導致物流倉(cang) 儲(chu) 用地的價(jia) 格攀升;但物流地產(chan) 依然湧現了許多新的玩家，萬(wan) 科、菜鳥等斬獲多個(ge) 項目，持續深耕武漢，開始對市場份額形成實質性的影響。同時，高標準倉(cang) 庫的持續入市令空置率居高不下，武漢高標庫存市場存量已達97萬(wan) ㎡(涵蓋了武漢東(dong) -葛店區域)，其中漢南、黃陂、江夏三個(ge) 區域的存量超過全市存量的75%。超過30萬(wan) ㎡的年均供應令武漢高標庫存市場空置率居高不下，近兩(liang) 年均保持下30%以上，整個(ge) 武漢物流市場收益下滑，麵臨(lin) 破局。

新玩家持續加碼武漢物流地產(chan) 重新洗牌

2015年在物流地產(chan) 市場上出現了很多前十年沒有想到過的品牌。其中包括萬(wan) 科、平安以及菜鳥網絡等。2015年年中萬(wan) 科正式成立了物流地產(chan) 發展公司，並將其作為(wei) 一個(ge) 獨立的品牌來運作;同樣還有平安，作為(wei) 一家金融保險行業(ye) 的領軍(jun) 企業(ye) ，在15年年初就旗幟鮮明地在平安不動產(chan) 旗下成立了物流地產(chan) 的事業(ye) 部開始大舉(ju) 進軍(jun) 物流地產(chan) ，並在整個(ge) 2015年取得驚人的發展，且預計很快平安就將把這個(ge) 事業(ye) 部獨立為(wei) 一家物流地產(chan) 投資公司;菜鳥網絡背靠阿裏巴巴，是“快遞+貨棧”的網絡化布局路線，雖然不是傳(chuan) 統的物流地產(chan) ，但其物流土地儲(chu) 備對未來市場格局將起到舉(ju) 足輕重的作用。　

就武漢市場而言，2015年萬(wan) 科、菜鳥等在武漢斬獲多個(ge) 項目，表現出在武漢發展物流地產(chan) 的決(jue) 心和效率。目前菜鳥江夏項目一期已建成運營，萬(wan) 科陽邏項目也將於(yu) 今年麵市。

與(yu) 2014年相比，普洛斯的市場份額雖然仍然占據超過半成(見上圖)，但其地位正在受到後來者的強勁挑戰，所以三年後的市場可能有一個(ge) 較大的洗牌過程，而這一過程的起始點就發生在2015年。

競爭(zheng) 激烈武漢物流市場租金增長乏力

武漢物流市場存量及未來供應

如上圖所示，武漢物流市場已形成7大產(chan) 業(ye) 聚集區，市場總存量約97萬(wan) ㎡。其中漢南、江夏、黃陂等由於(yu) 過去三年的集中供應目前市場存量較大，三區域存量占總市場的75%。東(dong) 西湖、陽邏和蔡甸將是未來供應的重點集中區域，我們(men) 預計未來3年內(nei) 武漢全市的新增供應量將超過100萬(wan) ㎡。

供需關(guan) 係決(jue) 定價(jia) 格。2013-2015年，武漢迎來高標準倉(cang) 庫的集中供應期。年均供應超過30萬(wan) ㎡;且供應區域主要集中在漢南、江夏和黃陂三大區域。一時間，區域內(nei) 部競爭(zheng) 激烈，直接導致租金上漲乏力。2年間租金基本保持平穩，目前武漢市高標準倉(cang) 庫租金為(wei) 0.864元/㎡/天，與(yu) 2013年基本持平。

空置情況進一步改善。供需結構失衡一度導致空置率高企，最高曾達到50%。2015年空置情況有所改善，一方麵由於(yu) 電商企業(ye) 繼續快速發展吸納了一部分需求;同時，傳(chuan) 統零售行業(ye) 開始發力，更加注重物流和效率的提升，在2015年貢獻了近三成的吸納量。據戴德梁行產(chan) 業(ye) 地產(chan) 部數據統計，2015年武漢全市高標庫全年吸納量超過28萬(wan) ㎡。

我們(men) 預計2016年整體(ti) 空置率將會(hui) 進一步的下降，僅(jin) 以目前菜鳥的需求為(wei) 例，其在武漢江夏的物流倉(cang) 儲(chu) 設施在阿裏巴巴首個(ge) 年貨節中的倉(cang) 儲(chu) 中扮演重要角色，其年貨銷量的6成均從(cong) 武漢發出。因業(ye) 務擴張迅猛，2016年第一季度，菜鳥預計在武漢額外租賃10萬(wan) 平方米的高標準倉(cang) 儲(chu) 麵積。

2015年武漢物流市場活躍的租戶由過去電商獨大，到現在電商、零售、第三方物流三分天下。電商依然占據龍頭的位置，雖然2015年武漢物流企業(ye) 湧現了一批電商自建物流潮，例如京東(dong) 陽邏項目一期入市，菜鳥江夏項目一期入市，但其自建物業(ye) 的速度目前依然無法滿足其業(ye) 務擴張及業(ye) 務網絡的需求。以京東(dong) 為(wei) 例，其2015年租賃了維龍在蔡甸的約10萬(wan) ㎡的高標庫以滿足其武漢西區域的需求。

同時，零售行業(ye) 也越來越注重線上線下聯動，對於(yu) 高端倉(cang) 儲(chu) 設施的需求也快速提升，2015年迪卡儂(nong) 在漢南定製約8萬(wan) ㎡的倉(cang) 庫以滿足其華中區域市場。另外，以生鮮為(wei) 代表的特種物流也在高標庫中占據越來越大的比例。

政策收緊物流企業(ye) 準入門檻提高

2012-2015武漢物流地產(chan) 政策盤點

2012-2015年，武漢物流地產(chan) 政策經曆了由鬆至緊的變化。過去四年，《武漢市十二五物流產(chan) 業(ye) 發展規劃》、《物流業(ye) 空間發展規劃》及《長江經濟帶綜合立體(ti) 交通走廊規劃》等市級乃至國家級的利好政策出台，物地產(chan) 開發商迎來了在漢發展的黃金時機，紛紛進駐武漢。

但近年來物流地產(chan) 開發商在武漢拿地的速度明顯放緩，稅收貢獻和投資強度已經成為(wei) 了物流地產(chan) 商與(yu) 政府談判時普遍被挑戰的因素。而2015年底武漢市政府新出台的土地政策《市人民政府關(guan) 於(yu) 實施武漢市城鎮土地級別與(yu) 基準地價(jia) 標準(2014)的通知》(見圖一)，更是由鬆至緊的標誌性事件。該政策文件針對物流地價(jia) 製定了新的城鎮土地級別與(yu) 基準地價(jia) 標準，其中對於(yu) 物流用地的土地價(jia) 格將按照工業(ye) 用地基準地價(jia) 的1.5倍係數來征收，進一步地提高了物流企業(ye) 的準入門檻，製約了武漢高端物流地產(chan) 市場的發展。

成本劇增物流地產(chan) 收益模式亟待破局

在過往的統計中，物流地產(chan) 因其投資回報率穩定，且收益超過了傳(chuan) 統的住宅、商業(ye) 和寫(xie) 字樓等產(chan) 品而倍受資本青睞，但隨著武漢市物流用地獲取成本的急劇增長，其未來的發展受到了質疑和挑戰。

一方麵，土地供應稀缺與(yu) 物流園區稅收偏低已經成為(wei) 武漢物流市場發展的瓶頸，企業(ye) 的準入門檻和拿地成本增高;另一方麵，投資者對武漢市場的持續看好，市場供給繼續增加，一時間市場供應較大導致租金增幅有限。武漢物流地產(chan) 的收益模式亟待破局。

對於(yu) 物流地產(chan) 開發商而言，探索如何對物流行業(ye) 進行產(chan) 業(ye) 升級已迫在眉睫。與(yu) 本土的資源優(you) 勢企業(ye) (如大型國企)合作開發可能成為(wei) 土地市場突圍的新途徑;或通過改造物業(ye) 形態，建造雙層倉(cang) 或樓庫來提高坪效;或通過提供附加服務來提高自身整體(ti) 的盈利能力亦將成為(wei) 重要的發展趨勢。