如果要問哪個(ge) 行業(ye) 愈來愈得到國家的重視以及資本的追逐，物流行業(ye) 肯定是其中一個(ge) 。

2014年，商務部出台《關(guan) 於(yu) 促進商貿物流發展的實施意見》，明確規定通過倉(cang) 儲(chu) 用地稅收減半等辦法，支持物流行業(ye) 的可持續發展，在此之前，普洛斯、阿裏、萬(wan) 科、平安等大型公司均已布局這一領域。

曾被認為(wei) 是一片紅海的物流行業(ye) ，似乎迎來了另一個(ge) “黃金時代”。據統計，截至2014年5月，全國優(you) 質倉(cang) 儲(chu) 物業(ye) 平均租金已連續18個(ge) 季度上漲，倉(cang) 儲(chu) 物業(ye) 投資回報率超過寫(xie) 字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業(ye) 市場第一，一線城市倉(cang) 儲(chu) 物業(ye) 租金在未來15個(ge) 季度還將繼續上漲。基於(yu) 個(ge) 人消費增長、電商崛起等所帶來旺盛的物流倉(cang) 儲(chu) 的需求，以及該產(chan) 業(ye) 穩定的收益、廣闊的發展空間，越來越多的房企如萬(wan) 科、綠地、複星、華夏幸福，也基於(yu) 自身專(zhuan) 業(ye) 開發優(you) 勢，趁物流地產(chan) 市場需求旺盛時期，積極進入、加快轉型、拓寬盈利渠道，但效果尚需觀察。

資本爭(zheng) 投物流領域

實際上，早在2002年左右，美國物流地產(chan) 巨頭普洛斯便進軍(jun) 中國，而以寶灣、宇培為(wei) 典型代表的本土物流地產(chan) 運營商在2005年左右加強在該領域市場的投資、布局力度。

DTZ戴德梁行的報告顯示，除了積極在不同區域拿地，他們(men) 也瞄準了高端倉(cang) 儲(chu) 業(ye) 務，在借鑒普洛斯等外資企業(ye) 的國際經驗基礎之上，紛紛利用新物業(ye) 形態撬動市場增長點，中國物流地產(chan) 漸具“一超多強”的市場格局。

由於(yu) 國內(nei) 電商業(ye) 的發展，更多資本開始進入物流行業(ye) ，互聯網產(chan) 業(ye) 就早於(yu) 地產(chan) 商開始在物流領域布局。

2011年開始，京東(dong) 、蘇寧先後通過重資產(chan) 布局物流倉(cang) 儲(chu) ，2013年，阿裏巴巴聯合銀泰、複星、順豐(feng) 等共同組建“菜鳥網絡”，希望通過大數據來實現倉(cang) 配管理和物流智能化，從(cong) 而為(wei) 電子商務企業(ye) 、物流公司、倉(cang) 儲(chu) 企業(ye) 、第三方物流服務商等各類企業(ye) 提供平台服務。

據菜鳥網絡稱，這將是一張能支撐日均300億(yi) ，即年約10萬(wan) 億(yi) 網絡零售額的智能骨幹網絡。目標是“讓全中國任何一個(ge) 地區做到24小時內(nei) 送貨必達”。

為(wei) 了實現這一願景，菜鳥網絡在物流地產(chan) 中加快了探索及布局的速度。菜鳥網絡董事長馬雲(yun) 於(yu) 2014年前後，與(yu) 海南省委書(shu) 記就三亞(ya) 國際旅遊島試驗區接洽，推進物流倉(cang) 儲(chu) 基地項目;此後又連續拜訪吉林、河北省。菜鳥投資方之一、前任銀泰投資董事長沈國軍(jun) 也曾在公開場合透露，菜鳥早先已經在杭州、金華、海寧、廣州、天津等地市成功拿下地塊。

作為(wei) 地產(chan) 界老大，萬(wan) 科進軍(jun) 物流領域並不算早。2014年5月16日，萬(wan) 科借簽約河北廊坊項目宣布進軍(jun) 物流地產(chan) 。萬(wan) 科方麵表示，希望借助新一屆政府著力城市群規劃下帶來的產(chan) 業(ye) 重心轉移、城市購物中心快速發展、電子商務的崛起，以及移動互聯網消費的推動，迅速建立全國性物流網絡平台。

2015年，萬(wan) 科物流地產(chan) 業(ye) 務作為(wei) 獨立事業(ye) 部在集團內(nei) 獨立，5月，山東(dong) 濟南空港現代物流服務基地項目已正式簽約;6月初，中鐵物流集團與(yu) 萬(wan) 科在北京達成戰略合作協議;此外，萬(wan) 科貴陽龍裏物流項目和武漢陽邏物流項目的建築麵積分別為(wei) 10.1萬(wan) 平方米、7.6萬(wan) 平方米。

據相關(guan) 機構統計，目前地產(chan) 界除了萬(wan) 科、綠地、複星這樣的大公司，一些園區類的開發企業(ye) 也在轉型做物流，如華夏幸福、東(dong) 湖高新等。

物流也能輕資產(chan) ?

在傳(chuan) 統行業(ye) 劃分中，物流地產(chan) 屬於(yu) 工業(ye) 地產(chan) 範疇，主要麵向製造商、電商、零售商、物流公司等客戶，以租金、管理費、服務費、土地升值等作為(wei) 收入來源。

物流地產(chan) 是典型的重資產(chan) 運營。通常一個(ge) 物流項目的培育期在3-5年，如果按照行業(ye) 10%的回報率，等到物流項目收回投資，需10年之久。參與(yu) 物流地產(chan) 將占用企業(ye) 較大的資金及精力。即使像萬(wan) 科這樣資金實力雄厚的企業(ye) ，如果完全靠自身資金投入，也是做不了幾個(ge) 物流項目的。

但在美國普洛斯模式下，通過與(yu) 金融的對接，做到了輕資產(chan) 運營。據中信證券研究，普洛斯的收益主要來自三大業(ye) 務部門：地產(chan) 開發部門、地產(chan) 運營部門和地產(chan) 基金管理部門。

其中，地產(chan) 基金管理部門負責組織投資者募集資金、收購地產(chan) 、設立基金，由普洛斯作為(wei) 基金經理，管理基金及基金旗下的地產(chan) ，從(cong) 而獲取基金管理費收入和基金分紅收益。普洛斯地產(chan) 基金主要通過向地產(chan) 開發部門收購或是向第三方收購獲取地產(chan) 。

值得注意的是，基金管理部門的收入在主營業(ye) 務收入中占了6%左右，但是貢獻了14%左右的主營業(ye) 務利潤，是普洛斯盈利性最強的業(ye) 務。

據悉，萬(wan) 科物流將引入美國黑石集團作為(wei) 股東(dong) ，正是看中對方在全球房地產(chan) 領域的物業(ye) 收購、資產(chan) 管理能力。在引入黑石基金戰略投資者之後，萬(wan) 科有望實現普洛斯式輕資產(chan) 模式：即萬(wan) 科開發物流項目，由黑石收購，進行基金化運作，萬(wan) 科保留項目長期運營權，收取部分管理費用，並坐享基金分紅，也即萬(wan) 科的“小股操盤”模式。

DTZ戴德梁行董事、中國區工業(ye) 及物流地產(chan) 部主管蘇智淵表示，對於(yu) 物流市場的新來者，考驗其市場競爭(zheng) 能力最為(wei) 重要的兩(liang) 個(ge) 問題，是客戶資源以及拿地能力，尤其是拿地能力。

他認為(wei) ，物流地產(chan) 運營商在和地方政府商談拿地之時，應該和其他企業(ye) 組成一個(ge) 聯合體(ti) ，以其他企業(ye) 項目的物流服務配套商的身份出現。這些聯合企業(ye) 可以在當地投資一些重要項目，投資的項目既能夠為(wei) 地方政府創造符合期望的稅收收入，也可以有效使用物流地產(chan) 運營商所提供的服務。

CRIC研究中心人士則指出，大型地產(chan) 商在這方麵有很大優(you) 勢。物流地產(chan) 屬於(yu) 工業(ye) 地產(chan) 的一類，土地來源於(yu) 協議出讓。企業(ye) 能否取得優(you) 質的物流地塊，很大程度上取決(jue) 於(yu) 政府對企業(ye) 的認可度。以萬(wan) 科為(wei) 例，萬(wan) 科較一般的中小房企明顯具有優(you) 勢，更受地方政府青睞。

其認為(wei) ，在發展物流業(ye) 務時，萬(wan) 科可加快建設服務於(yu) 自身的分撥中心、集配中心和配送公司，反哺原來的主營業(ye) 務住宅建造、社區服務、商業(ye) 運營。在擁有全國化的物流基地網絡後，萬(wan) 科再去用“互聯網+”手段打造新興(xing) 商業(ye) 模式，結合點更多，也更容易成功。