記者：如何評價(jia) 當下北京的物流市場？能否對北京2015年物流倉(cang) 儲(chu) 市場的發展趨勢做個(ge) 預判？

羅薔薔：北京市場整體(ti) 大環境不是很樂(le) 觀，但需求還是比較強勁的，不光是使用方，投資方也想進入這個(ge) 板塊，不過落地的項目還是比較少。首先因為(wei) 政府對物流的整體(ti) 控製更嚴(yan) 格了，從(cong) 大方向來說，物流已經不是政府倡導的產(chan) 業(ye) ，正由市內(nei) 向外轉移；其次，現有物流物業(ye) 已經有一定規模，市場比較飽和，流動性相對較弱。

從(cong) 物流網絡布局上來看，2014年開始，北京周邊燕郊、廊坊已經有很多承接和補充倉(cang) 庫，2015年可能會(hui) 更加明顯；電商網絡的大致布局也都已經完成。

從(cong) 需求上來說，呈現出越來越細分的趨勢，而市場由供需決(jue) 定，將會(hui) 出現更加專(zhuan) 業(ye) 的物流作業(ye) 形態，比如醫藥、冷鏈、城市配送等，這些業(ye) 態的選址、定位都會(hui) 與(yu) 以往不同，會(hui) 有新局麵。

大型分撥型物流不可能留在北京市內(nei) 了，更多會(hui) 集中在功能上可以滿足、交通運輸也比較便捷的周邊區域內(nei) ；對於(yu) 專(zhuan) 業(ye) 化很強，必須要留在城市內(nei) 的物流業(ye) 態，逐步會(hui) 有結構調整，會(hui) 有專(zhuan) 門的市內(nei) 分撥站服務終端客戶，比如產(chan) 業(ye) 價(jia) 值鏈比較高、時效性要求比較高的都會(hui) 留在北京，慢慢地整個(ge) 格局會(hui) 更加清晰。

記者：具體(ti) 到企業(ye) 而言，普洛斯等外資企業(ye) 現在是否麵臨(lin) 發展瓶頸？宇培、易商、百利威等可能麵對的主要問題又是什麽(me) ？

羅薔薔：對外企來說，當下最大的挑戰就是在重要的一線城市，大規模獲取土地難度加大了，到手的土地越來越偏遠，如普洛斯的平穀物流園；而二三線城市的發展機會(hui) 還存在市場需求判斷風險，需要更加慎重地做決(jue) 策。

一線城市的物理功能分區向城市邊緣轉移是大環境、現實情況，現在政府對於(yu) 物流產(chan) 業(ye) 的開發要求越來越高，需要開發商承載產(chan) 業(ye) 、就業(ye) 、稅收等一係列經濟指標要求，而且現在都倡導土地集約化利用，從(cong) 土地利用的角度出發，容積率低、建築規模小、與(yu) 產(chan) 業(ye) 發展結合緊密的業(ye) 態是政府比較關(guan) 注的。就算品牌再大，如果還停留在標準化開發階段的話，現在都不容易拿到新的土地。

對國內(nei) 企業(ye) 而言，在項目落地性、與(yu) 政府關(guan) 係、法律法規流程上來說更有優(you) 勢，但在客戶把握上，需要進一步積累客戶資源。本土企業(ye) 可以多培養(yang) 、發展合作夥(huo) 伴型、大型集團客戶，這些客戶的需求往往不是單點而是網絡狀的，從(cong) 長遠來看，有利於(yu) 全國市場的布局。另外，倉(cang) 庫的產(chan) 品設計、產(chan) 品質量是不是具備國際領先性，設施、配置是不是達到大型客戶的要求，也需要本土企業(ye) 不斷探索。

記者：“互聯網+”、“一帶一路”這些新政策是否將對物流地產(chan) 市場產(chan) 生深刻影響？物流地產(chan) 商應如何利用這些利好政策？

羅薔薔：不會(hui) 有很直接或者很快的影響。但物流是所有產(chan) 業(ye) 發展過程中很重要的一個(ge) 環節，受“一帶一路”利好政策的影響，某些節點城市的基礎設施建設、產(chan) 業(ye) 發展會(hui) 在一定程度上帶動物流倉(cang) 儲(chu) 業(ye) 態發展，即如果某些行業(ye) 的投資有大幅增加，可能會(hui) 對下遊物流終端的發展提供一定支持。這種影響會(hui) 慢慢顯現出來，現在可以優(you) 先布局節點城市。